TA的每日心情 | 奋斗 2020-5-6 08:48 |
---|
签到天数: 140 天 [LV.7]常住居民III
|
<p align="center"><img height="366" width="550" border="0" alt="" src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/02/85/46/2854616_018664.jpg" /></p><br />7 `. v4 B B% S( @; P
% @* o0 Z' F6 ~$ W( s4 D
8 o# u! r! n1 c
" M. ]* T% c% w' ]8 @7 t- R/ Y<p> ! Q) R0 R- a1 o! z0 k2 i
( G* Y, ?, h) C& T2 u. N) j
7 X# X! H- l, P( V7 @, h% Z; ^
- M7 w* D% r" O7 [在经历了大半年的调整后,从春节前夕开始,杭州主城区的楼市成交量逐步微量回升。1月份,杭州楼市成交同比出现较大回升,2月份部分楼盘良好的销售业绩被各界看作回暧信号。到了3月份,一度举步维艰的杭州楼市,从数据看呈现多点开花、全面回暖的迹象。回暖,究竟是真相还是假象?这不仅是业内人士积极求证的话题,也是每一位购房者、准购房者茶余饭后的热点话题。我们这组调查从现象、数据、纵深和观点4个方面展开。</p><br />
! e W. q p3 C
$ U3 o+ N" p) H* X- n% o2 ^2 N5 t- ~0 W& @
, t& ^! g5 V1 h3 }: ]& w% u( }
<p> 杭州透明售房网上的存量房源,一直被当作市场活跃程度的重要指标。今年年初,主城区存量房源总数一度攀升至3.3万套;而截至3月底,杭州一季度销售商品房7404套,其中住宅6714套,杭州主城区目前的存量房源已回落至26000多套。短短3个月时间,杭州主城区存量房源锐减6000余套,其中10%的楼盘占据了楼市一半的成交量。</p><br />
$ L6 g" g, V2 ?) E
4 |7 F) z5 f1 |; C9 @1 a7 r
" a$ m' i/ H- i6 g
; b( n9 r1 q/ H% [! }8 m' @$ t<p> 杭州的商品房市场自启动以来,就呈现出住宅地产一枝独秀、一统天下的局面。在今年一季度的成交房源中,这种局面没有发生任何改变,住宅类物业的成交占比高达87%(包括普通住宅和别墅)。</p><br />
y9 ?2 }/ v9 {* A8 H, O F6 H7 d$ E
S6 X. o4 z. o) ~( O& S
& k; S9 S4 m4 m9 Z9 T7 e) r
<strong> 单价8000元以下超过30%</strong>" V) v3 R, k+ p5 G- }
1 }% B' j9 Q7 Z2 f! c" U$ J4 q<p> 就杭州主城区目前的价格体系而言,地段稍有优势(如市中心或西溪区块等地)的楼盘单价至少在12000元以上,这个价位的产品基本面向改善性需求。在一季度成交的房源中,改善型价格段的成交房源比例为33%。单价12000元以下的中低价房源则占据了绝对主力(尤其是10000元以下的低价房源)。在这个特征上与成交房源的面积分布特征形成了良好的呼应。在一季度的成交房源中,首次置业型需求是当仁不让的主力军。改善性需求因为具备更充足的观望条件,其释放程度仍然有限。</p><br />
0 Q8 m) e% ] J/ O3 l$ u1 y D
; @# \( D$ @: B. ^5 T
3 w) E+ X+ ]8 ^- e5 Q0 @/ X
4 {+ m, p: g% s: B! c5 g" R<strong> 下沙滨江两大板块成交最热</strong>
, {( `$ L( F/ t
* z% `$ W0 j+ l5 `( r7 S7 O<p> 统计数据显示,一季度的成交房源中,下沙板块以1585套的成交量遥遥领先其他板块,成为最热门的板块。显然这与下沙板块海天城、保利东湾、伊萨卡国际等楼盘大幅降价促销,刚性需求爆发性释放直接相关。</p><br />
6 ?% O2 \7 R0 w' R ~! m$ L D" O$ f% C
/ L6 z2 f$ A7 I5 Z2 l. o+ I2 u; z* b& _1 W$ n: l. A, O: v$ |$ Z
<p> 一季度成交的次热门板块则是滨江、浙大紫金港一带、拱北桥西(城北拱宸桥一带)、城西文教区等。其余板块的整体表现则一般。由此可见,一季度的热销房源主要集中在市区周边板块。市场经验表明,首次置业因为购买力相对有限,在市区高房价的挤压下,往往只能向郊县板块延伸。</p><br />
8 X# X( N. B+ i3 B# N( V: f" a8 \/ c/ G2 c6 B V% r# t
/ M: q; a& s9 O9 s, m! ~
& {6 x2 j" J! k, t
<strong> 10%的楼盘成交了楼市一半的房子</strong>6 R. S3 \8 {6 J1 g2 W3 _# t
: v7 k2 H/ ^8 T9 Y8 T
<p> 一季度共成交房源7404套,其中住宅6714套。统计数据显示,一季度杭州主城有成交记录的住宅类楼盘数量共计117个,其中成交排名前10的楼盘成交量占总体的成交比例为46%,其余90%的楼盘成交不温不火,多数楼盘甚至仍然停留在滞销的困境之中。</p><br />) A- }. x0 U2 p+ g
8 X+ f$ W& {" f. A" u+ T% c" N
. l* f) @0 N3 F4 m; h
# I/ b, }, w& u- Z<p> 在存量房中,一边是少数楼盘的热火朝天,一边是多数楼盘的门庭冷落。滞销带来的生存困境必会迫使很多长久“揭不开锅”的楼盘采取降价或其他促销政策予以自救。因此,在未来一段时间内,杭州楼市很可能依然存在诸多变局。最有可能的情形是,越来越多的楼盘会在价格策略上大做文章,促销大战仍会此起彼伏,局部区域的楼盘价格体系将会遭受新的考验,以寻求新的支撑点。</p><br />
7 m! S) P% F8 A. K0 Q
; W8 p. c* L' I! b2 `
$ K' r6 ]% @1 h* x5 @
; @9 P- `0 Z7 k4 @7 o. w: b2 r! \2 Q<p><strong> 观点:非常“6+1”点评成交回暖</strong></p><br />
) m9 A! N$ P$ I' i0 G* A- V+ ^' P$ f& J/ \
( \$ x6 H" M3 ]8 A4 Q
( \4 f r1 Z. K* e) a C
<p> 一季度各项数据显示,通过降价、促销等一系列自救措施,杭州楼市已从去年冬天的全面调整期进入到逐步复苏的早春时节。回暖,有人说,是数据和现象都能佐证事实;也有专业人士说,现在轻言底部还为时过早。那么,叱咤风云的业内人士如何看待“回暖论”?我们特别选择了一位在房产界有话语权的政府官员和6位房开商,以非常“6+1”的形式来晒晒他们的观点。</p><br />
& @. n1 ~4 A0 w' A
& ?' I, s6 k+ Z; ?) |$ f6 @1 d2 O3 t( D1 x
* _ ^5 X6 I; f. A* j1 p" L<p><strong> 房价仍在探底过程中</strong></p><br />' k2 ]5 i7 I3 o/ m/ f+ o
6 n8 A5 r3 j( G) O, h+ M/ h0 V" `. b1 }) d2 O G3 z" T% }5 O) A
% Q2 H. K0 t2 G; r% z
<p><strong> 聂梅生:全国工商联房地产商会会长</strong></p><br />
7 C! n/ l3 T) C( v" A+ c) X
6 P, J, {3 M7 `
. p2 ]1 A7 \8 s) c+ L( S0 A
$ I5 }5 ]) l) o* T( R6 _<p><strong> 出处:央视经济信息联播</strong></p><br />
& g9 S: Z* B/ w- g# D
6 q% w) e$ }+ L* X4 X
" a# c; ?8 C3 V ?; D9 o& z, y4 ^$ D6 M2 H- |; k0 C( x- g
<p> 房地产走势应该从两个方面来看,一个是量,一个是价。从交易量来说,现在显然已全线、全国性的从一线城市到二线城市,全面回暖。我们可以回顾一下,房地产市场去年下跌也是从量和价两个方面,而且量比价的下降幅度要大得多。去年成交量下降,全国性大概有四成。如果下降四成的话,现在量的复苏是正常的。如果从量的角度来讲肯定是全国性回暖,但从价格来讲不一定,因为去年连续有七八个月,环比一直在下降,一直到最近环比开始有所回升,而且回升幅度并不大。</p><br />
+ I6 _# N$ X/ ~) d( C, n5 u/ i' ^+ L/ s2 \4 [
" c- R( ?5 @& X6 t
! E8 i/ D& j" r) W* R<p> 某种程度上,价格下降趋势目前正在探底的过程中,或者基本可以说是在止跌的过程中,而且全国各个城市情况不一样,但从量来讲是全线的回暖。</p><br />" t. ?9 f& x* u8 B
- H1 _: L6 S& w
# O @4 W* Y" p1 v" N& L: F# `7 w+ V; E& A# {/ K
<p><strong> 口袋有钱可买股买楼但要审慎而行</strong></p><br />
% m6 I! y7 m/ ]( U, d- y: w1 e$ [$ `& B! g2 u1 b! @. q
9 \1 p9 i. V7 G) D& y. D: L; Y$ F. j( x' T
<p><strong> 李嘉诚:</strong><strong>香港长江实业集团主席</strong></p><br />7 m) o' V% G& Y$ g: J! W/ l
7 h5 h; M4 c4 O( |% r6 Q6 C) ?$ Y/ H- N# V" ]8 s& A0 K
( G1 c1 Z _2 |7 s _<p><strong> 出处:香港《明报》</strong></p><br />1 t/ D8 |+ u1 c- v8 F% U
9 O0 v6 n3 K' D! U% `; G$ `$ g/ A3 t5 y
0 | }: }* m2 W' m) B
<p> 目前离美国经济复苏之日应不会太远,中国更将率先复苏,乐观看今年4月或5月中旬,欧美外贸方面可能将会好转。过去我说股市过高,今天我不会叫人去借钱买股票,但是你口袋有钱,买股买楼都可以。</p><br />+ ^* k6 V, }) O9 T9 Y/ Z
! R" T0 m3 t8 A6 p/ L& c. g, }/ N+ l
$ I4 C/ F; Z y$ [
<p> 除了1929年美国经济大衰退,全世界这么多年来都未曾面临这么大的冲击。但是从美国经济数据看,耐用品订单、楼宇销售数据都有增加,股市过去两周亦回升很多。所以我相信复苏只是时间问题。只要美国能站稳阵脚,全球都会好,中国更是最先复苏的地方。</p><br />; j' d$ \3 t: I& x% o
. @/ |6 M0 a; ]
/ w# i1 p4 ? Y
. V; g% i3 z' E<p> 楼市方面,我一贯看好长线,不谈短线。我不会鼓励任何人冲动用钱,今天的环境,融资也好、做按揭也好都较数月前好多,但要审慎量力而为。</p><br />
) A% i! h' s% @" \/ q1 H- j9 ^" ^. C# n W+ U" x K9 r
, j+ I$ {8 d) x1 ~% H
5 q1 z* |+ e9 I* M& l R
<p><strong> 楼市调整远未结束</strong></p><br />
) Z6 k, k1 g& P( A) E1 R; n$ H9 f C2 F+ k
+ o* H4 a5 @, L2 d2 \0 |8 i9 S
1 Y* Z: y5 J( E% E6 M( u4 u7 Z<p><strong> 郁亮:万科企业股份有限公司总裁</strong></p><br />
4 i4 n) i" I: L
" r; [4 K( e# S3 C2 P2 ^, `5 ^# I$ H% R3 z1 T/ C
7 y" n$ d& m" P4 j" |<p><strong> 出处:央视国际</strong></p><br />
# w; x# S7 S0 L) o. ^, D2 X# X9 h( H& J8 ^% N3 f9 G/ M. J- @0 _
1 X; A9 z2 n) g$ O A, |/ R% |" \
7 e- d3 U. [4 l w7 W) @& j# s<p> 过去一年深圳房地产的平均价格已经从差不多17000元/m2左右调到12000元/m2左右,下调了30%左右,这个调整幅度还是比较大的。</p><br />
" D) V* a a4 l: \9 V g
" s) f# N& |: G4 H4 O9 h" n$ u# Z% P) z* a7 ]2 r
+ h$ ^4 O1 v4 V- Y1 I1 q# F<p> 我觉得珠三角地区,尤其深圳,现在所谓的底部运营并不代表房地产这一轮调整已经结束了。由于北京等很多城市的存量房数字仍然巨大,因此这些城市房价仍然存在下跌空间。</p><br />3 ^: O' W5 @8 z$ S) M7 o" Q* C
7 b3 v9 O( T: g! Z; a" a: ]7 Y
) k, H3 p5 _% _" V7 u4 n5 W
& n: X/ D! p) \/ q3 d
<p><strong> 房价暂时不会大涨大跌</strong></p><br />
( @# B1 b8 f5 o% B8 S" M! q7 O1 E+ A. U. A6 _
( _; R' @1 J' O: A' M1 y7 q, T/ K. q6 I- G. L$ d
<p><strong> 吴忠泉:金都房产集团总裁 </strong> </p><br />
+ _+ O5 E3 X/ o8 D8 b6 e& L& {* n7 }5 h0 L7 R( t9 T& w$ d& ?1 w3 U1 L
: E/ A% J& ~: y: O6 M# P& K
" P# I0 k9 T; f2 Y- O0 E0 I
<p> 成交量的回暖基于三个方面:第一是政策,该出台的政策基本都到位,也没有新的政策出台了;第二个方面是开发商也做了价格上的调整,下沙、闲林等楼盘推出了各种打折优惠;第三个方面是购房刚性需求的累积和释放。</p><br />
, |2 `2 V: q3 G$ m! f- {6 k0 T E5 L, b' ]0 R& W- K
1 e. I' D, M* B# {
: ^( N3 N) R" s' ?* k
<p> 这三个因素的结合作用,使最近的房地产市场出现了成交量的回暖。金都集团在北京、杭州、武汉等地的项目在今年第一季度资金回笼都比较理想。我认为,今年接下去的市场应该仍然是比较平稳的。现在市场各方面都非常理性,开发商在开工、拿地、新推上市房源等方面也都有调整。</p><br />
5 N. D. X% D2 p7 ]# s
: e/ W# U, \& S+ }$ R& u' _5 f+ R( U4 P. c2 {
) S( c& c; m2 x* ~0 ^# \' x
<p><strong> 区块价格底部已形成</strong></p><br />( h* K. j) R& T! `, {
) |7 p5 j& Y$ @
/ B3 D a0 f; d- [1 R( ]# _
% l# G; t; M1 z* ?0 p; I6 W) G+ G8 I5 g<p><strong> 朱立东:滨江集团副总经理</strong></p><br />" o. }! B! e( z& R
! y$ F' n( r0 u2 y7 U0 F8 T
0 K4 ^' X6 F t8 G- s* G' K+ P' ~0 e. Q! c: M+ L* u/ O4 E
<p> 这两个月的成交量,特别是3月份销售超过了4700多套,相比前年、去年同期的成交量超过1倍以上;此外,成交楼盘也从最初的个别楼盘支撑,转为现在的全面开花,许多很久没有成交的老盘也开始“重出江湖”;另外,3月份单日成交量几乎每天都在百套以上,这是自杭州市透明售房网开通以来,不常见的。</p><br />
* r4 V+ n5 z0 C5 U1 F; |% n) ^
& o& J4 u( G) q0 E* A1 V* l5 N% D* _
) z Y, B5 a/ @1 r7 r
1 f7 i6 O2 S* s$ f% p8 q<p> 但是这个市场是否已经全面回暖,或者是否已经恢复到正常水平,现在还不好下结论。</p><br /># }- z0 v# A( J A7 J* `# u# w3 f
+ h4 P5 A& J* ]0 s& e; `
. f$ I) ^7 a; N6 C' `
5 v8 g. d& R( f/ A<p> 首先,房地产市场要真正走到上升通道,还得依托于整个宏观经济发展的状况,不然就没有基础;其次,从房地产行业本身来说,整个运营还没有回到健康状态,应该说大家都还在疗伤,还在恢复,说行业健全回暖,显然还早;另外,市场的预期还没恢复到支撑起市场全面回暖的程度。因为这段时间成交量的上升,很大程度上是建立在一些楼盘大张旗鼓地降价、大幅度优惠的基础之上的。很多人现在买房,是带着一定的抄底心态。但是如果要恢复到之前那样,对于房地产发展持续向好、房价会持续上扬的预期,显然还为时尚早。</p><br />
! F9 L6 E3 g U' y2 G) ^9 c0 \+ q+ K) d* j2 ?
m9 m: e; I9 U
( g; b, l4 p! K<p> 此外,各个板块也是不平衡的。我个人认为,那些价格调整比较充分、好几个楼盘在短时间内成交量都急遽放大(起码是好几百套)的区域,已经形成了阶段性底部。比如下沙区域,目前价格已经调整到5500-6000元/平方米左右,最近成交比较火爆,说明市场对这个区域价格认同度已经达成共识。接下来,价格走平,甚至逐步回升的可能性比较大;相对来说,那些前期价格还没有调整到位,交易量还没释放的区域,不排除下一个阶段将继续调整,甚至进一步下行的可能。</p><br />
# y: _6 g# S, o M5 ], @! W% c/ [! V5 [9 E, V: N8 D; _' z( u; e* T# {
# \2 c$ N, i: Q4 x' {! ?$ n$ T. ]2 r
<p><strong> 复苏仅是成交量的复苏</strong></p><br />
8 E$ m5 Q( ? s' l, Z* `# B @# _, z
% G3 ~: b/ Z5 J/ j& k: w4 @; m+ @6 j6 @+ {3 h$ H4 \4 c8 b
<p><strong> 裘剑平:绿城集团副总经理</strong></p><br />/ A' {: Q. |* t& g) s0 |
$ l% |; S* ~; ^, C; ^ T. M6 x1 B3 u ~+ F/ Z1 ~. l
. b3 f% u1 f, n) r9 D7 f3 N
<p> 春节以来,杭州楼市的成交量已经有一个非常明显的复苏迹象,这是毋庸置疑的。并且这个复苏也不是区域性的,从广州、深圳到上海、北京,以及合肥、成都等二线城市也非常明显。</p><br />0 Z# v( L7 Z7 M0 I* ]
9 o2 D. v% S7 `2 I _% W
% _; `2 P+ ~2 \2 i% Y
$ }1 ?8 y0 E) [3 Q2 B; I
<p> 为什么需求在这个时间段会集中释放?我相信很多消费者在最近半年里,购房的动力会有一个反复。从去年下半年开始,许多人就觉得政策变动、市场波动比较大,价格存在的不确定因素也很多,就停止购房了;但是去年年底到今年年初,国务院连续出台很多政策,这个政策对整个宏观经济的信心提振起到了非常大的作用。他们看到市场渐趋平稳,政策基本见底,就出手了。</p><br /> C: j0 I* B' f, x4 ?6 P! `
1 r! a6 z! R7 @1 }; u
- U: g' I L3 L5 R- f& _( Z. N$ m
/ g7 v( w5 f3 u' h# Q2 i<p> 我们分析,这几个月的成交量,主要来源于三类房源:一是经过价格调整后一些低总价的房源;二是去年10月份以来相对理性定价的房源;三是品牌房产商开发的高品质房源。基本上每一类房源都有自己的客户群。</p><br />; m! i: ^$ I9 w5 u: Q d
5 ?% Q; \/ Q) p6 @1 M6 ]
/ D. R* R6 J9 r# m1 r7 F; J% u2 ?0 N0 r$ t% x. t
<p> 这段时间楼市成交量的复苏,很大程度上是因为被压制的市场需求的释放。我相信市场全面的复苏相对来说有一个比较长的时间,具体要看政府的政策因素以及宏观经济面。跟楼市单纯降价促销相比,信心修复更重要。</p><br />
& c8 [8 i/ f1 F$ i1 ?. r( ^+ c: @4 j" Y. _0 _& o8 j4 j% e
- R6 g) b+ f$ g8 N( {! z9 F N3 U7 x3 v: U8 x7 H
<p><strong> 供求平衡点促成短期回暖</strong></p><br />/ g8 ? b' d1 {% S( @# o$ |
5 k6 I/ E/ B* m8 b( K5 a2 @
h, e0 s% j& ^8 n5 ?. m+ X- N, b% V* n; l6 h, W
<p><strong> 钟益明:坤和建设杭州公司总经理</strong></p><br />& c2 J4 \, Q& ]+ K/ d& g G
9 V/ h* d P' _7 y
4 S6 d' G' r7 U) K' | a) `/ |. h4 J
<p> 现在楼市销售状况好转,我认为是市场各方新一轮博弈的结果。应该说,这场博弈正在形成或者已经形成一个比较好的平衡点。</p><br />( X4 Z; z2 U3 o
. Z" [8 S; V X5 t6 m2 {6 z5 j( W5 o
& J. k& ]1 E9 |; m! u( n
) Q; X, f" X" S/ x, x<p> 前几年房价上涨的时候,应该说,开发商在这场博弈当中处于相对上峰的位置。去年年底销售状况下行甚至停滞,购房者成了相对强势的一方。而从目前的销售状况来看,无论是开发商和购房者的心态都已经有所调整,包括宏观政策、金融支持,都正在形成一个各方可以接受的平衡点。这是现在楼市出现许多人所说的“回暖”迹象的根本原因。</p><br />5 z# Z- p' \0 x& p5 [( H* N
% i8 C7 L F( L! }; T( @6 K* W
3 n/ B6 u5 w2 ], s( `' w
8 c7 E" p; d @1 |: U t8 g<p> 至于这个平衡点会持续多长时间,会朝着更好的方向前进,还是不断反复或者提前结束,我认为取决于各方能否进一步调整心态。</p><br />
' Z& I! e% D1 M/ c6 _6 J, E& Q T5 u% U
4 F K1 B& d( c0 g2 Y/ M2 [
6 s$ R% |; L7 \<p> 许多人在讨论现在楼市是否见底了,房价还有多少下降的空间。我认为,短期楼市的判断是比较难的,对于购房者来说,也不能成为是否买房的决定因素。在一个成熟的房地产市场上,购房者应该根据自己的经济承受能力、实际需求、房产品的价值特别是品牌、服务等附加值,决定是否应该购房,房价只是其中一个因素,而不是全部。而从长远来看,房地产市场还是有很强的推动力的。</p><br /> |
|