杭州首套房贷利率优惠没了 房贷紧缩期房贷攻略

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　　在三套房贷款停闸，二套房利率首付上调到六成、利率上浮10%这些严厉的调控政策相继出台之后，杭州的首套房贷优惠也将画上句号。
　　“我是首套购房，按揭能办几折利率？”本周一，记者以购房者身份致电四大国有银行及一些主要的股份制商业银行，结果被告知：首套房贷，利率一律基准起步。

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% Z1 p7 R0 s# L　　首套房，利率起码基准
1 |9 L# x- `0 R, p　　这个春节，张小姐过得一直不安耽。年前在农行的按揭申请终于在这两天被告知通过审批，她获得了8.5折的利率折扣。“就算是8.5折，也是因为买了1万多元的理财产品才争取到的。如果不买理财产品，只能打到9折。”
. _3 S4 z' S; q/ `  ~1 i9 h! W　　张小姐的确该感到庆幸。节后，杭州各家银行对新受理的按揭再次上调门槛。记者致电四大国有银行和一些主要的股份制商业银行，结果被告知首套房按揭起码都要基准利率。
+ ^' |7 H! k( e+ _( T  w9 I& t6 }　　“春节后，我们接到总行通知，首套房贷一律三成首付、利率基准。”建设银行
中山支行房贷部相关工作人员向记者透露。似乎是不约而同，记者以购房者身份咨询工行城东支行、中国银行
$ D5 e, ?* J4 [# f! ?9 ^高新支行、农业银行
解放支行时，都得到了“首套房贷利率基准”的回答。
　　“能否针对客户个体差异提供一些优惠？比如金卡客户？”记者有点不死心。没想到，得到的答案还是统一的“没有”。
　　一些主要的股份制商业银行如招商银行
杭州分行、深发展
: H  D9 ]) O4 F; Q% R3 w杭州分行也向记者表示，首套房贷最低只能做到基准。杭州银行天水支行相关工作人员的回答更是出乎意料“我们现在不做首套房贷，因为没有贷款额度。即使能做，起码也要基准上浮10%的利率。”
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/ i4 |$ y; o- M3 @- M% \　　二手房首套，上世纪90年代以后的才能贷
　　除首套房货利率一律上调外，记者还从各家银行获悉，相比一手房，二手房的年限也受到严格控制。
　　“在我们这里贷款的二手房，即使是首套房，贷款时间加上房龄必须在40年以内。”农业银行解放支行工作人员这样告诉记者。“按照一般二手房首套贷款年限20年推算，我们能够受理的二手房起码是上世纪90年代以后建造的。”
( U5 z: F$ a1 E* R  h　　中国银行高新支行房贷部的条件似乎更苟刻。“二手房首套贷款，贷款时间加上房龄必须在30年以内，市中心的二手房或者学区房因为降价风险小，可以放宽到45年。”相关工作人员回答。
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/ m5 ]2 D2 b9 \! p　　首套受限，主因是银行业务量大幅下降
3 j0 R4 |# E, `0 k  H! t　　千等万等之下，杭版限购令近日出炉。限购令规定，对商业贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例同样不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
3 O9 j& H& X2 y　　从最早的7折利率到现在的基准利率起步，不知不觉中，首套房利率和二套房的1.1倍利率已相差不多。
　　让人纳闷的是，首套房需求并不是政府限制的目标，为何银行也大幅调高利率？
　　深发展杭州分行零售主管杜志良说，限购令下，银行房贷业务量大幅下降，春节后基本就没什么新增按揭业务，再不上调利率银行就要亏本了。
　　这话听起来似乎有点言过其实，但去年下半年来密集的几次金融机构存款准备金率上调，再加上限购令的影响，银行面临的压力也是可想而知。杭州银行一位工作人员就无奈地向记者表示，现在一方面银行额度紧，一方面也的确没什么人要贷款，按揭贷款窗口十分冷清。

　　房贷紧缩期，首套房贷注意什么
　　“本地人3套暂停购买、外地人暂停购买”的杭州版禁购令出台后，接下来一两年时间里，杭州楼市都将进入房贷紧缩期。在这一紧缩期内，首套置业者办理按揭贷款要注意些什么？记者采访了深发展杭州分行零售风险主管杜志良和招商银行杭州分行零售银行部总助韩剑波，提供了一些攻略供参考。
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　　攻略1 利率看涨，谨慎选择贷款额
7 H) l9 x0 Z) w; n3 O　　去年10月至今，央行已3次加息。2011年，不排除继续加息的可能性。在利率看涨期，杜志良表示，首次置业者应该谨慎选择贷款额，严格秉承每月还款额为月收入一半的贷款原则，不要超负担贷款，还款压力相对就会小一些。
　　韩剑波则表示，首次置业者经济实力相对较弱，贷款时应尽量用足贷款年限。贷款年限一般为女60周岁，男65周岁，有些商业银行会适当放宽到女65周岁，男70周岁。

3 q1 f5 c/ i2 {  ?# Y* v　　攻略2 利率调整，尽量选择来年起算的
　　现在处于加息通道，银行界人士提醒，首次置业者在签定贷款合同时，要看清合同上的利息调整起算时间，最好选择从下一年度开始按新利息起算。这样，可以节约些利息成本。
6 r; x& W* m& C3 i' l3 ^0 k2 V　　据杜志良介绍，就现行的贷款合同来说，如果出现利息调整，新利息的起算时间一般由购房者自行选择。选择项有四个，分别是下月起算、下一年1月1日起算、下一年签约日起算、下季度起算。一般购房者也不知道自己有自由选择的权利，往往糊里糊涂地由银行的人代选了事。
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6 N2 \% Z* g! f: M& q! ^( |　　攻略3 等额还款，不如等本还款省钱
　　在利息相对较高的2011年，经济实力相对较差的首次置业者应该如何选择适合自己的还贷模式呢？
　　据韩剑波介绍，常规的还贷模式为等额还款法和等本还款法两种。等额还款法指每月还款额均等的模式。等本还款法指每月归还本金均等，但利息逐月递减的模式。
　　以贷款100万，贷款30年为例，如果采用等本还款法，总利息只要99万元，比等额还款法要节省30万。首次置业者如果考虑成本，最好选择等本还款法。
1 ~. o, j- W/ d7 _, j/ m; X　　但等本还款法还款初期还款额远高于等额还款法，经济实力较弱的首次置业者也要量力而行。以上面的例子算，如果采用等额还款法，首月还款6386元，而采用等本还款法，首月还款则要8278元。