TA的每日心情 | 擦汗 昨天 10:42 |
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签到天数: 2365 天 [LV.Master]伴坛终老
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“史上最严厉的调控政策”满周岁的大背景下召开的,而事实上,调控并不是最近一年才出现的新鲜事物。、从03年开始到今年的这8年中,政府共进行了8次调控,可以说,调控已成为广大购房者生活中的一种常态。
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那么,从去年4月17日开始的三次调控(2010年4月17日、9月29日,2011年2月28日),效果究竟如何?是否达到了大家的预期?从目前的情况来看,各方都不甚满意。
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- Y; G$ b) ?1 r, k; q 第一,中央政府不满意,认为调控没有达到预期的效果;第二,地方政府不满意,各地财政严重吃紧;第三,开发商不满意,既不能卖房又不敢拿地,两头为难。" O) K$ V$ o A% T3 A/ m* c2 L# B
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对于购房者来说,刚性需求首先被“误伤”。现在,杭州市的首付比例已提高至四成,而利率更是在基准利率的基础上上浮10%。以购房者购买120万元的房子为例,假设首付40万元,贷款80万元,贷款年限为30年,那么与过去相比,这名购房者在未来30年内的实际贷款总额将多支出75万元。“简直比房价上涨30%还厉害!”丁老师对此点评道。0 B, i3 B5 k% t& |" }# u; W5 B
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改善型需求的购房者对目前的局面也不满意,想改善却不能再买,只能通过交易现有住宅来换取购房资格,但由于二手房市场的低迷,因此手里握有的房子现在很难转手,依然陷入两难的困境。
; t! F; R* @5 G! g: ~ 反思调控政策:提出三点建议& h( K- S* Y, \. H% r
限“购”不如限“售” 房产税不如资本利得税 紧缩信贷不如鼓励开发
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/ m* E# A, a" \ 在经历调控之后的现在这个阶段,各方都不满意,而且对于许多购房者来说,房价依然居高不下。对此,丁建刚老师认为,对中国房地产市场必须进行重新认识、重新判断,对调控目的、目标、手段进行深刻反思。
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是否有更符合中国房地产市场现状、更适合市场健康发展的调控政策?丁老师提出了如下三点建议:% J* \- D; D$ A9 a
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第一,限“购”不如限“售”。调控的目的是为了抑制投资需求,因此限购不如限售。限售指的是,政府可以制定细则,要求购房者在购房之后5-8年不得交易转手,如此一来,真正买房自住的购房者受到的打击就相对较小,而对投资性购房来说则起到了一定的遏制作用。
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第二点,房产税不如资本利得税。资本利得税是有法律依据的,个人所得税财产转让20%,这一点有法律依据。如果这还不够,可以考虑征收现在免征的土地增值税。假设一名购房者买了一套房子,几年之后卖掉赚了100万元,国家从中收取20万元的个人所得税,然后购房者自己还得交契税、物业税等等,最后所得可能只剩下10余万元。在这种情况下投资是否划算?购房者不得不考虑这样一个问题,有可能就选择放弃投资。如此一来,投资、投机性购房也就相应地受到抑制。: K3 u. Q7 K2 h6 D4 {5 {
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第三点,紧缩开发商的信贷还不如鼓励开发。现在的局面是这样,开发商不敢去拿土地了,这是一个令人担心的问题。根据透明售房网统计,杭州主城区目前的商品房存量为26000余套,看上去房子是不少,可一旦市场回暖,现在的这些存量房源有可能在短时间内就消耗殆尽。09年5月,杭州主城区商品房月成交量高达10058套,这个去化速度是相当惊人的。因此,政府应该在贷款方面施行宽松政策,鼓励开发商去拿地开发,房子多了竞争就激烈了,在一个健康的市场环境下,竞争激烈了房价也会自然地有所调整。) |+ i! Z/ R0 w* S
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“如果在正常情况下,‘限购令’会在今年年底逐渐淡出。”丁老师引用了央行货币政策委员会委员、经济学家李稻葵近期发表的观点,对调控进行预测。丁老师分析认为,限购令的“淡出”将从二线城市开始,逐渐地扩散至一线城市,并且会有其它一些误伤较小的政策来进行替代。
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7 g3 W2 O; E0 C. ] 互动环节网友积极向丁建刚提问摄影:曹杨
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( V4 y" T- v4 e' B6 o3 W 为购房者支招:“择优”购买是所有购房者的原则
* P a4 M! Q- J3 \; ` 购房离不开金融支持 投资必须从长计议. t/ D f6 Q% r5 V
9 m. y5 ~" v x0 |; t1 q i 买还是不买?这是一个始终萦绕在购房者心头的问题。针对迷茫的形势,丁建刚老师现场为购房者支招,表示任何时候买房都有一条唯一原则——“择优”购买。“沧海横流方显英雄本色,楼市整体涨的时候也许所有楼盘都一起‘鸡犬升天’,但跌的时候优质楼盘抗跌性会更强。”丁老师表示,不论是刚需、改善抑或投资,购房者在现阶段买房必须慎之又慎,认真仔细地去选择优质楼盘。
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改善型需求的购房者则随时可以购买,但有一个前提,必须把手中的非优质房源先卖掉,然后再去选择更为优质的房源。在购买优质房源时如果超出预算,需要增加一些金额,那么只要在可接受范围之内也并无不可。毕竟,“优胜劣汰”在一定程度上反倒降低了风险。( Z9 `2 A' u) C
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而对于目前仍有投资计划的购房者来说,必须从长计议。所谓从长计议,指的是投资客可以将眼光放长远,逐渐去获得一些优质城市的购房资格,如大连、青岛、厦门等东部沿海城市,这几个城市的共同特征是:气候好、环境好、有历史、有文化。今后,高铁将改变国人的生活方式、迁徙方式、居住方式,“住在杭州、工作在上海、度假在厦门”这样的生活或将成为可能,因此,率先在这些资源优质而房价如今又处在二三线水平的城市进行置业,是可以考虑的一条投资途径。而投资的原则仍然是——不仅择优质城市,还要择优质楼盘。$ Q1 |' ~: T2 K4 t: u1 ^, o
2 h$ \& s, v" { “现在有一种声音,表示索性把贷款全停掉。但是如果贷款真的全停掉,那么买房将变成纯粹的富人游戏。”丁老师最后谈到,自房地产市场化以来,一个重要的原则就是要有金融杠杆的支持,一旦离开金融支持,大部分中国人在买房时都会遇到困难,“中国老太太和美国老太太”的故事又将重演。 |
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