"深度降价"不是孤立个案 杭州楼市下行进入"窗口期"

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　　在持续的调控政策作用下，近日杭州楼市两楼盘出现“深度降价”，降幅达30%以上，成交均价、降幅均创2008年以来的新低。分析人士认为，杭州两楼盘降价不是孤立的个案，而是整个楼市走势的体现。
　　杭州一般被认为是二线城市，不过，其楼市价格却是“不折不扣”的一线城市水平，其楼市动向往往反映、影响整个楼市的走向。杭州楼盘此番降价是否意味着一线城市房价下行进入“窗口期”？

. K7 b+ x, `0 d4 @, N　　杭州两楼盘价格“跳水”
/ s4 H! z& v2 T/ @, h* H　　9月4日清晨，位于杭州下沙沿江大道的保利·湾天地售楼处门口，购房者排起了长队，保利·湾天地楼盘摇号选房在这里举行。保利此次推出的是酒店式公寓项目，不限购、不限贷，开盘即推出千人大团购，楼盘起价7280元／平方米，均价8900元／平方米，直降4000元。
, }" @8 }; k; U# G2 I1 N8 @　　8900元／平方米的均价让下沙楼市价格直接“破万”——跌破万元大关，这一区域楼价上次“破万”——涨过万元是在2008年1月，经历43个月的价格走高后，这一区域楼市价格艰难“回归”。保利·湾天地售楼处的工作人员告诉记者，此次推出的是精装修楼盘，上千元的精装修成本包含在8900元／平方米的均价中。而其户型设计中的5.6米层高、客厅挑空形成了大量赠送面积，90平方米实际使用面积可达到120平方米，8900元／平方米的均价进一步稀释，实际均价更低。
　　这样的“跳水”价格吸引了大量的购房者，528套房源在开盘当天几乎一“定”而空，预定率达到92%，成为杭州楼市进入2011年后开盘当天预定量最高的楼盘。
　　几乎就在同一时间，保利·湾天地的邻居楼盘世茂首府也传出开盘降价消息。世茂首府销售部负责人称，此次开盘的3号楼，以130平方米和160平方米户型为主，起价为7800元／平方米，均价10200元／平方米，平均降幅达2000多元。保利·湾天地和世茂首府降价无疑给杭州楼市投下一颗“炸弹”，今年楼市的“金九银十”让开发商感到“突然”的同时也感到阵阵寒意。
, X' g) a% W, h　　“杭州楼市下跌已不是趋势，而是事实了。”住房网首席评论员丁建刚说。6月份的德信·中外公寓的开盘价即是一年半前的价格，桥西板块、临平老城的楼盘价格都出现了大幅下降，一些新开楼盘的价格下跌非常明显。
　　“这些楼盘这么大幅的降价，并不是孤立的，而是整个楼市走势的反映。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示。
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　　博弈天平倾向消费者
2 O5 p3 v, V, ?8 K! q* y8 s8 c　　“此次降价幅度确实很大，降价背后显示楼市博弈的天平开始倾向消费者。”快房网首席评论员程伟明说。连续的调控政策让购房者观望情绪空前浓厚，北京、深圳和杭州等地楼市今年以来普遍出现了成交量萎缩、库存攀升的局面。中国指数研究院9月初公布的数据显示，北京商品房1-8月总成交面积624.44万平方米，同比2010年下跌12.80%，深圳、杭州楼市也均出现环比下跌。
　　杭州当地的透明售房网数据显示，9月5日，杭州主城区库存为34052套，超过8月13日的33526套，再创历史最高纪录。在8月13日前，主城区库存最高记录为2008年12月20日的32423套。年初限购政策实施以来，开发商“托市”意图明显，即使成交量萎缩也坚持不降价，楼市总体呈现“量跌价滞”的局面。7月、8月以来，中央连续多次强调楼市调控的决心、方向、力度不变，8月25日，第一个二、三线城市限购令在浙江台州“落地”，楼市下跌预期弥漫。
( N  y. w+ j" A% {. K7 W　　台州限购令宣告二、三线城市限购时代真正来临，很多开发商“转战”二、三线城市规避限购的策略落空，开发商对楼市的预期逐渐改变，“楼市调控近期不会改变”成为开发商的共识。资金紧张也成为很多开发商的隐忧，不光中小房企资金紧张，即使上市房企也存在资金周转不灵的情况。滨江集团的半年报显示，2011上半年经营活动产生的现金流量同比下降21.66%，广宇集团这一指标的下降为162.82%，而莱茵置业则下降709.81%。“经历了半年多的低成交量，开发商资金链正在经受严峻的考验，一些开发商急需回笼资金。”程伟明说，“在此情况下，区域内的同质楼盘、物业之间开始竞争，谁先降价，谁就能先‘走量’，解决资金问题。”
: s8 a+ I( @: I; ]% Z" [+ y　　今年以来，小幅的降价、打折、“存就抵”优惠屡见于杭州楼市，不过，这些“羞羞答答”的优惠已经没有“号召力”，不能吸引购房者了。“在持续的调控政策下，购房者对房价下跌的预期逐渐明朗。没有大幅的、实质的价格下降，购房者一般不会出手。”程伟明说。
# f0 y% m4 Z/ A7 ~　　就在保利·湾天地之前，杭州多个楼盘降价开盘，然而购房者却不为所动，8月6日低价开盘的丽晶湾到目前为止，销售率只有39.2%。保利·湾天地和世茂首府的降价带给开发商一个不愿接受、但却不得不接受的事实：要提高成交量，唯有直接降价，而且降价幅度还要足够大，零零碎碎的降价已经不能“打动”购房者了。

　　楼市下跌存变数
9 Y1 B! q* V& B' c4 j. p  h! b5 G　　在经历了上半年的低谷，7月、8月的挣扎后，进入9月，杭州楼市率先由保利·湾天地和世茂首府两楼盘发难，楼市价格“跳水”，讨论已久的楼市拐点真的来临？8月以来，一线城市房价出现了不同程度的松动，北京通州、杭州下沙等区域房价下降明显。“这些区域在前两年的炒作下楼市疯长、投资客云集，现在开发商、投资客最先出手的肯定是它们。”程伟明说。
　　曹旭东表示，此次保利·湾天地和世茂首府降价具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形降价三个阶段，现在进入了直接降价、大幅降价、“以价换量”的新阶段。
) c$ l  R" r1 K: D/ U4 a9 P　　房价下跌的行情最先出现在房价脆弱、敏感的中心城市外围，然后向中心区域传导。丁建刚分析道：“中心城区的房价走势则比较复杂，由于限购政策的作用，一些楼盘降价并不能换来成交量，开发商可能会选择不降价，然而在楼市调控作用下，房价下跌是必然的。”
+ F) B8 H( D- M- ~/ G4 o, t　　不过，曹旭东等专家认为，房价进入下行阶段，并不意味着调控目标已经达成。“如果房价‘合理回归’的目标是大部分城市确定的房价涨幅不高于GDP增速，那么这一目标到年底各地肯定都能达成。”曹旭东说，“如果是让老百姓真正感受到房价‘合理回归’、买得起房，那这一目标的达成还有待时日。”
" U# @9 O5 }% d9 k2 l3 Z/ z! E　　“这些供应量大的郊区板块的大幅降价如果被市场认可，其再降价的可能性就很小了。”丁建刚说，加之中心城区楼市降价的阻碍因素和房产的消费投资双重属性，楼市价格下跌的趋势仍存在变数。
6 ^1 X. E' f1 S0 k　　因此在此轮难得的楼市下行“窗口期”，宜综合运用多种调控手段，使区域板块的价格下降传导到整个楼市，引导楼市价格“回归”，确保楼市“供需基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的调控目标达成。