下沙论坛

 找回密码
 注册论坛(EC通行证)

QQ登录

QQ登录

下沙大学生网QQ群8(千人群)
群号:6490324 ,验证:下沙大学生网。
用手机发布本地信息严禁群发,各种宣传贴请发表在下沙信息版块有问必答,欢迎提问 提升会员等级,助你宣传
新会员必读 大学生的论坛下沙新生必读下沙币获得方法及使用
查看: 3297|回复: 2
打印 上一主题 下一主题

11·3观察:之江宅地楼面价较高点接近腰斩

[复制链接]
  • TA的每日心情
    奋斗
    4 小时前
  • 签到天数: 2384 天

    [LV.Master]伴坛终老

    跳转到指定楼层
    1
    发表于 2011-11-4 11:06:15 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    11月3日出让的之江两宅地,楼面价较之江板块的高点,下跌了44%,接近腰斩。它意味着杭州市在土地出让思路上的一个重大转变:由坚守地价不降,到接受地价的大幅下降。* t4 s+ ~$ E3 z( o2 ]7 ]& e9 ~& e
      杭城土地市场再现08年下半年市场低迷时的一幕幕,频频底价成交。11月3日出让的之江两宗宅地和一宗商业用地,因为只有一家报名单位,均以底价加价100万直接成交,被超级金主烟草系房企中维地产包揽。) C6 u6 [3 f1 E/ e4 o1 x1 F
      杭州土地底价成交已成常态,不足为奇,更不是新闻,但是,本次土地出让,最大的看点,仍然是——价格
    7 x- |/ ~1 ?( p5 _9 F  中维地产竞得的之江45号地块,成交总价为108123万元,折合楼面价8583元/平米;46号地块成交总价为103579万元,折合楼面价8555元/平米。以上的两个楼面价,较之江板块宅地楼面价的高点,下跌近半。
    4 O% s# `6 E, _+ D& N) E( ^# T* ]2 ]

      之江板块09年以来出让的四宗宅地对比,11月3日出让的两宗宅地,较09年10月27日

      出让的华润之江地块,楼面价下跌44%,接近腰斩

    2 @1 X  B  V* M: _' ?

    出让日期

    地块编号

    出让面积' w' y' B- F+ f6 o( y! s
    (㎡)

    容积率

    成交价' X  z0 ~( {+ y/ q3 q
    (万元)

    楼面价
    9 G* Y: f4 M* V(元/㎡)

    竞得单位

    2011年11月3日

    杭政储出[2011]45号

    52489

    2.4

    108023

    8583

    中维地产

    2011年11月3日

    杭政储出[2011]46号

    60335

    2.0

    103479

    8555

    2009年10月27日

    杭政储出[2009]59号

    90640

    2.0

    277005

    15281

    华润置地

    2009年9月22日

    杭政储出[2009]49号

    39071M2

    1.8

    68000

    9669

    中北花园房地产开发有限公司


    ; j3 C. a1 G9 ]9 ^; l: w  之江上一次出让宅地还是两年前的09年10月27日。当日,央企华润置地以27.7亿的总价,击败包括滨江集团在内的众多竞争对手,将之江R21-01、02、03地块收入囊中,楼面价高达15281元/平方米。  b: w" z+ h& U  \' |
      11月3日出让的两宗之江宅地,与华润之江地块距离非常近,地块条件并无大的差异。事实上,这两宗宅地靠近建设中的之江大桥出口,距离钱塘江也非常近,且地形方正,地块条件甚至要略优于华润地块。然而,中维两宅地的楼面价,只有华润地块的56%。也就是说,11月3日出让的之江两宅地,楼面价较之江板块的高点,下跌了44%,接近腰斩。
    " \0 A& r, d& _$ M8 J6 ]4 f  而在更早的07年8月份,金都和九龙仓就已经联手将转塘的楼面价拍至1万/平方米以上。我们知道,在笼统地称之为之江转塘板块的概念中,之江因为更靠近市区和景区,土地价格一直都要比转塘高很多。而金都、九龙仓地块(即高尔夫艺墅项目)位于转塘,中维地产地块位于之江。5 I% i) l5 U7 ~6 F5 \2 ]
      中维地产之江低价拿地非同寻常,它意味着杭州市在土地出让思路上的一个重大转变:由坚守地价不降,到接受地价的大幅下降。熟悉杭州土地市场者应知,杭州一直坚守地价不降的土地出让思路,政府在制定一宗宅地的楼面起价时,往往是参考该板块以往的宅地出让价格,以保证地价不降。然而,我们现在看到,11月3日的之江地块,较以往的历史价格,已大幅下探。" M( n7 T5 ~0 j3 I. F
      政府转变土地出让思路,接受地价下降,实属迫不得已。一方面,杭州房价已大幅下降,地价不降,不符市场逻辑;另一方面,截止10月底,杭州主城区仅卖地234亿,还没有完成全年500亿任务的一半,土地财政告急,各做地单位银行还贷告急,只有“低价甩地”。
    7 Q5 W! R: @+ K, B7 u  本次土地出让的第二大看点,是地块的得主——中维地产,一家烟草系下面的国有房企。据公开资料,中维地产股份有限公司是中国烟草下属多元化企业,由国家烟草总公司直属的中国双维投资公司、浙江省烟草公司、云南中烟工业公司共同投资,注册资本金30亿元人民币,总部位于北京。% x9 n3 o+ s/ n9 Q& A- I: G  s
      关于中维地产,有两个关键词:国企,烟草。首先,相比于民企,国企尤其是央企,因为“共和国长子”的出身优势,资金链总是会更好一些。其次,国企当中,烟草系尤其有钱,众所周知,烟草公司是公认的超级金主,几乎永远不会缺钱。11月3日出让的之江三宗土地(另有一宗商业用地),总价高达23.06亿,两宗宅地,单宗总价都在10亿以上。在当前金融紧缩,楼市结冰,连绿城这样的地产大鳄,都在为过冬生存而苦苦挣扎时,能够拿出这么多钱买地的,也就只有中维这样的大牌国企,以及少部分资金回笼较好而又库存较少的房企,抑或目前无资金链困扰的产业资本了。
    . B1 G/ y( m! {1 s* w; v! m  值得注意的是,在接下去的11月10日、11月25日和12月1日,杭州主城区还有6宗宅地及6宗商业用地将出让,其中的6宗宅地,除了天城单元的两宗,另4宗都在60亩以上,对开发商的资金要求不低,届时,我们还将看到国企的身影?
    ! j- l2 r& k8 C, |1 G  拭目以待之!
    分享到:  QQ好友和群QQ好友和群 QQ空间QQ空间 腾讯微博腾讯微博 腾讯朋友腾讯朋友
    收藏收藏 分享分享 顶 踩

    该用户从未签到

    2
    发表于 2011-11-4 11:58:13 | 只看该作者
    了解下
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2015-7-5 19:12
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    3
    发表于 2011-11-16 18:05:20 | 只看该作者
    看看哦
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    本版积分规则

    关闭

    下沙大学生网推荐上一条 /1 下一条

    快速回复 返回顶部 返回列表