11月3日出让的之江两宅地,楼面价较之江板块的高点,下跌了44%,接近腰斩。它意味着杭州市在土地出让思路上的一个重大转变:由坚守地价不降,到接受地价的大幅下降。! x- g4 m; _) w0 H
杭城土地市场再现08年下半年市场低迷时的一幕幕,频频底价成交。11月3日出让的之江两宗宅地和一宗商业用地,因为只有一家报名单位,均以底价加价100万直接成交,被超级金主烟草系房企中维地产包揽。
8 y5 l6 o, `7 p) @! {$ b$ j( n 杭州土地底价成交已成常态,不足为奇,更不是新闻,但是,本次土地出让,最大的看点,仍然是——价格!
1 |' p! h8 @* C3 k 中维地产竞得的之江45号地块,成交总价为108123万元,折合楼面价8583元/平米;46号地块成交总价为103579万元,折合楼面价8555元/平米。以上的两个楼面价,较之江板块宅地楼面价的高点,下跌近半。( Z3 x/ ^ y! m, l
之江板块09年以来出让的四宗宅地对比,11月3日出让的两宗宅地,较09年10月27日 出让的华润之江地块,楼面价下跌44%,接近腰斩 / y! R4 q4 @1 I( x7 y X( _: h
出让日期 | 地块编号 | 出让面积
# m: E' l5 F3 t. r, t% B1 C(㎡) | 容积率 | 成交价 I# b; j" [7 W& C$ ?
(万元) | 楼面价- L8 D' y5 q4 I
(元/㎡) | 竞得单位 | 2011年11月3日 | 杭政储出[2011]45号 | 52489 | 2.4 | 108023 | 8583 | 中维地产 | 2011年11月3日 | 杭政储出[2011]46号 | 60335 | 2.0 | 103479 | 8555 | 2009年10月27日 | 杭政储出[2009]59号 | 90640 | 2.0 | 277005 | 15281 | 华润置地 | 2009年9月22日 | 杭政储出[2009]49号 | 39071M2 | 1.8 | 68000 | 9669 | 中北花园房地产开发有限公司 |
( s+ o4 N+ y, ?0 ` 之江上一次出让宅地还是两年前的09年10月27日。当日,央企华润置地以27.7亿的总价,击败包括滨江集团在内的众多竞争对手,将之江R21-01、02、03地块收入囊中,楼面价高达15281元/平方米。
$ u# ]0 I9 W. `7 c 11月3日出让的两宗之江宅地,与华润之江地块距离非常近,地块条件并无大的差异。事实上,这两宗宅地靠近建设中的之江大桥出口,距离钱塘江也非常近,且地形方正,地块条件甚至要略优于华润地块。然而,中维两宅地的楼面价,只有华润地块的56%。也就是说,11月3日出让的之江两宅地,楼面价较之江板块的高点,下跌了44%,接近腰斩。7 e$ x& m% [6 D" L, R' w: a
而在更早的07年8月份,金都和九龙仓就已经联手将转塘的楼面价拍至1万/平方米以上。我们知道,在笼统地称之为之江转塘板块的概念中,之江因为更靠近市区和景区,土地价格一直都要比转塘高很多。而金都、九龙仓地块(即高尔夫艺墅项目)位于转塘,中维地产地块位于之江。9 c) a6 c0 m: z3 ^$ U) s0 g
中维地产之江低价拿地非同寻常,它意味着杭州市在土地出让思路上的一个重大转变:由坚守地价不降,到接受地价的大幅下降。熟悉杭州土地市场者应知,杭州一直坚守地价不降的土地出让思路,政府在制定一宗宅地的楼面起价时,往往是参考该板块以往的宅地出让价格,以保证地价不降。然而,我们现在看到,11月3日的之江地块,较以往的历史价格,已大幅下探。
' l# |: h2 ?- s- v i 政府转变土地出让思路,接受地价下降,实属迫不得已。一方面,杭州房价已大幅下降,地价不降,不符市场逻辑;另一方面,截止10月底,杭州主城区仅卖地234亿,还没有完成全年500亿任务的一半,土地财政告急,各做地单位银行还贷告急,只有“低价甩地”。/ h/ |5 h! K* Y& n- w
本次土地出让的第二大看点,是地块的得主——中维地产,一家烟草系下面的国有房企。据公开资料,中维地产股份有限公司是中国烟草下属多元化企业,由国家烟草总公司直属的中国双维投资公司、浙江省烟草公司、云南中烟工业公司共同投资,注册资本金30亿元人民币,总部位于北京。
, W* l* ]3 F$ a, p% D, Q7 i( E 关于中维地产,有两个关键词:国企,烟草。首先,相比于民企,国企尤其是央企,因为“共和国长子”的出身优势,资金链总是会更好一些。其次,国企当中,烟草系尤其有钱,众所周知,烟草公司是公认的超级金主,几乎永远不会缺钱。11月3日出让的之江三宗土地(另有一宗商业用地),总价高达23.06亿,两宗宅地,单宗总价都在10亿以上。在当前金融紧缩,楼市结冰,连绿城这样的地产大鳄,都在为过冬生存而苦苦挣扎时,能够拿出这么多钱买地的,也就只有中维这样的大牌国企,以及少部分资金回笼较好而又库存较少的房企,抑或目前无资金链困扰的产业资本了。8 j+ V. A; C: Y( r3 J
值得注意的是,在接下去的11月10日、11月25日和12月1日,杭州主城区还有6宗宅地及6宗商业用地将出让,其中的6宗宅地,除了天城单元的两宗,另4宗都在60亩以上,对开发商的资金要求不低,届时,我们还将看到国企的身影?$ g4 U1 }1 w7 F( u' @
拭目以待之! |