11·3观察：之江宅地楼面价较高点接近腰斩

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11月3日出让的之江两宅地，楼面价较之江板块的高点，下跌了44%，接近腰斩。它意味着杭州市在土地出让思路上的一个重大转变：由坚守地价不降，到接受地价的大幅下降。
+ k% v7 a5 ]% h/ }  e" ^# u, B　　杭城土地市场再现08年下半年市场低迷时的一幕幕，频频底价成交。11月3日出让的之江两宗宅地和一宗商业用地，因为只有一家报名单位，均以底价加价100万直接成交，被超级金主烟草系房企中维地产包揽。
　　杭州土地底价成交已成常态，不足为奇，更不是新闻，但是，本次土地出让，最大的看点，仍然是——价格！
　　中维地产竞得的之江45号地块，成交总价为108123万元，折合楼面价8583元/平米；46号地块成交总价为103579万元，折合楼面价8555元/平米。以上的两个楼面价，较之江板块宅地楼面价的高点，下跌近半。

　　之江板块09年以来出让的四宗宅地对比，11月3日出让的两宗宅地，较09年10月27日

　　出让的华润之江地块，楼面价下跌44%，接近腰斩

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出让日期	地块编号	出让面积 （㎡）	容积率	成交价 / l5 q" @* Q5 u4 e0 ^6 Z4 c0 R（万元）	楼面价 （元/㎡）	竞得单位
2011年11月3日	杭政储出[2011]45号	52489	2.4	108023	8583	中维地产
2011年11月3日	杭政储出[2011]46号	60335	2.0	103479	8555
2009年10月27日	杭政储出[2009]59号	90640	2.0	277005	15281	华润置地
2009年9月22日	杭政储出[2009]49号	39071M2	1.8	68000	9669	中北花园房地产开发有限公司

　　之江上一次出让宅地还是两年前的09年10月27日。当日，央企华润置地以27.7亿的总价，击败包括滨江集团在内的众多竞争对手，将之江R21-01、02、03地块收入囊中，楼面价高达15281元/平方米。
0 J5 F1 @6 Y* m" u　　11月3日出让的两宗之江宅地，与华润之江地块距离非常近，地块条件并无大的差异。事实上，这两宗宅地靠近建设中的之江大桥出口，距离钱塘江也非常近，且地形方正，地块条件甚至要略优于华润地块。然而，中维两宅地的楼面价，只有华润地块的56%。也就是说，11月3日出让的之江两宅地，楼面价较之江板块的高点，下跌了44%，接近腰斩。
/ c: p6 e0 D  H! h+ W　　而在更早的07年8月份，金都和九龙仓就已经联手将转塘的楼面价拍至1万/平方米以上。我们知道，在笼统地称之为之江转塘板块的概念中，之江因为更靠近市区和景区，土地价格一直都要比转塘高很多。而金都、九龙仓地块(即高尔夫艺墅项目)位于转塘，中维地产地块位于之江。
　　中维地产之江低价拿地非同寻常，它意味着杭州市在土地出让思路上的一个重大转变：由坚守地价不降，到接受地价的大幅下降。熟悉杭州土地市场者应知，杭州一直坚守地价不降的土地出让思路，政府在制定一宗宅地的楼面起价时，往往是参考该板块以往的宅地出让价格，以保证地价不降。然而，我们现在看到，11月3日的之江地块，较以往的历史价格，已大幅下探。
　　政府转变土地出让思路，接受地价下降，实属迫不得已。一方面，杭州房价已大幅下降，地价不降，不符市场逻辑；另一方面，截止10月底，杭州主城区仅卖地234亿，还没有完成全年500亿任务的一半，土地财政告急，各做地单位银行还贷告急，只有“低价甩地”。
　　本次土地出让的第二大看点，是地块的得主——中维地产，一家烟草系下面的国有房企。据公开资料，中维地产股份有限公司是中国烟草下属多元化企业，由国家烟草总公司直属的中国双维投资公司、浙江省烟草公司、云南中烟工业公司共同投资，注册资本金30亿元人民币，总部位于北京。
% N$ [. y( |. |- ~　　关于中维地产，有两个关键词：国企，烟草。首先，相比于民企，国企尤其是央企，因为“共和国长子”的出身优势，资金链总是会更好一些。其次，国企当中，烟草系尤其有钱，众所周知，烟草公司是公认的超级金主，几乎永远不会缺钱。11月3日出让的之江三宗土地(另有一宗商业用地)，总价高达23.06亿，两宗宅地，单宗总价都在10亿以上。在当前金融紧缩，楼市结冰，连绿城这样的地产大鳄，都在为过冬生存而苦苦挣扎时，能够拿出这么多钱买地的，也就只有中维这样的大牌国企，以及少部分资金回笼较好而又库存较少的房企，抑或目前无资金链困扰的产业资本了。
　　值得注意的是，在接下去的11月10日、11月25日和12月1日，杭州主城区还有6宗宅地及6宗商业用地将出让，其中的6宗宅地，除了天城单元的两宗，另4宗都在60亩以上，对开发商的资金要求不低，届时，我们还将看到国企的身影？
, t: @; f, m! `' G1 A) v( B　　拭目以待之！

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