TA的每日心情 | 奋斗 前天 10:28 |
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2011年的楼市,实在让人遭遇了太多的意外。/ G9 D8 D9 V( o+ L* K+ ~9 b/ X( n
原来房价真的可以打5折,原来开发商真的会濒临破产,原来成本价销售也可以现实存在……
5 P' x7 \3 d. n7 f2 m1 z$ E" q 那么,哪些又是最为牵动人心的事件?今日早报为你盘点2011杭州楼市十大事件。/ z! M3 z" A; r9 F
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“限购令”细则出台
1 i2 z8 D% r+ c; A" Y! W( w+ e 今年2月底,杭州“限购令”细则出台,并于3月1日正式实施。“限购令”规定,在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。违反规定的,将不予办理房产登记手续。
( s y B4 Z/ H* M( ^$ f 作为限购政策的孪生姐妹,限贷政策也层层加码,首套房从两年前的首付20%利率7折优惠,直到如今的首付40%利率上浮10%,二套房首付比例更是提升至60%,利率上浮20%-30%。第三套房更是全面停贷。以100万元20年期商业贷款为例,根据最新的基准利率计算(等额本息还款法),如果享受7折利率月还款额6564元,利率上浮20%月还款额8653元,20年将多支付50余万元利息。 r) g+ K5 h' N
点评:杭州并不是最早出台“限购令”的城市,但却是受“限购令”影响最深的城市之一。杭州楼市10年来的繁荣,离不开温州、台州等地购房者的有力支撑。“限购令”实施后,外地购房者撤场,而本地已拥有2套房产家庭的购房需求也得到抑制,有效需求大幅下滑。房贷政策的变化显然使购房者担负更大的利息成本,提高了购房门槛。限购限贷政策已对2011年杭州楼市产生了深刻影响,同时也被业内认为是影响明年楼市最主要的政策因素。' `8 D1 N7 w! S
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; g% b6 p( {# _9 F! Z; ~ “10%保障房配建”新规出炉
7 q& m: n3 x9 \# V" o F" r: `% n 为贯彻落实国家调控要求,2月28日,杭州市政府出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见(杭政函〔2011〕22号)”其中让人印象深刻的有一条,即“在科学规划、合理布局的前提下,2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。”8 v4 m8 M+ V! q3 s# F8 H/ u& F# V8 ]0 s- P* O
此后,在杭州的土地挂牌文件上,“保障性住房”的配建面积被明确写入挂牌文件当中,而且“保障性住房”的性质被明确为“公共租赁住房”。除了保障房配建面积外,挂牌文件还规定了保障房建筑面积比例,以及装修标准。保障性住房将由竞得人按《杭州保障性住房配建协议书》的规定,建成后无偿移交给杭州市房产管理局。- a- d' B* p' z# K
点评:根据杭州国土资源局公开信息显示,今年杭州主城区总土地出让额316.7亿元,同比去年下降36%,创下了三年来土地出让收入最低。应该说,2011年杭州开发商拿地热情不高,而10%保障房配建政策,也是其中的一个原因。
( r8 l3 G' |& V: Z5 h5 y% m 1—4月,因为等待新的土地政策出炉,杭州主城区没有宅地出让,仅有几块商业用地成交,直接影响全年拿地总量;而5—8月份,“10%保障房配建”新规出炉,这让本就不甚热情的开发商拿地热情再次降温。这段时间共有11宗“配建保障房”宅地出让,中小开发商成为拿地主角,而大开发商则只作壁上观。
1 J: v/ d6 P/ L7 O2 u 不过临近年底,为了吸引更多开发商参与,不知是巧合还是别有深意,新近出让的8宗宅地,均不再要求配建10%保障房用地,这个土地新规在实施了半年之后,便得到了无言的结局。
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中外公寓首扛降价大旗/ U" R$ H2 V* F) r1 S% B5 E. d
如果说2008年扛起降价大旗的是外来地产大鳄万科,那么2011年,首先带领杭州楼市迈入价格风暴时代的,毫无疑问,是德信中外公寓。
4 ^- a8 b* H( z7 L: e 五六月份前,楼市依然在不痛不痒、半清不楚的小折扣、小优惠中纠结前行。6月21日,德信中外公寓首次推盘打破僵局,公布均价14800元/平方米,起价仅12980元/平方米,和周边均价相比,首次跌破8折的预期,立刻引起了轩然大波。回头来看,这一天是今年杭州楼市的重要转折点。
' M: W9 S9 G/ V1 Y: g 德信中外公寓位于下沙金沙湖板块,与龙湖滟澜山仅一墙之隔,与名城湖左岸、东海柠檬郡等楼盘都相距不远。德信中外公寓低价入市,对这些楼盘的影响首当其冲。, h2 G3 h+ `* {9 A; r6 \
随着行情的继续下探,保利东湾、世贸江滨花园等周边楼盘相继跟进,湖左岸推出8折优惠,临近年底,龙湖滟澜山更是以一万三的均价超低价开盘。; w9 d/ e. q5 y1 f# W+ e4 S
随着降价潮的蔓延,不仅是下沙,整个楼市俨然是一片混战。德信臻园特价房均价直降7000元,市中心豪宅新湖武林国际低价开盘,年底,顺发吉祥半岛和名城公馆更是贴身肉搏。) o2 F9 ~2 q+ s7 S' k
点评:今年的杭州楼市,楼盘降价无疑已经成为最热门的话题。8 C; ~2 t4 e6 q
从对老客户的顾虑,不敢降价,到公开降价,到降价比拼,整个楼市包括客户、开发商在内,心态都在价格战中不断发生变化。当然,除了降价之外,定向营销、开发iphone客户端、电话短信攻势……为了吸引更多的购房者,开发商动足了脑筋。从之前的存抵活动,到后来的无理由退房,还有针对一些大企业的员工进行定向营销。楼市价格战在愈演愈烈中,真正印证了这句话:没有最低,只有更低。' ` h$ f5 }* {5 H0 n- S) U) k0 [, S
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“零成交”楼盘成楼市一大奇观
9 u$ t; t" e( b9 ~3 g# E. }/ Q 楼市经历“黄金十年”,留给太多人“疯狂”、“火爆”的烙印。不过2011年的杭州楼市,原先的疯狂和火爆开始褪色,与楼市前几年“日光盘”比比皆是相比,行情出现了大逆转。很多楼盘早在开盘前几个月就开始蓄客,避免开盘时无人问津的尴尬。但是这样的尴尬还是不可避免地出现了,有的楼盘首次开盘一周内,预定只有寥寥数套;有的楼盘不愿意降价,1个月竟然卖不出1套。更有甚者,由于前期蓄客很不理想,有的开发商拿到预售证后无奈“捂盘”,于是楼市“零成交”楼盘骤然增加,成为2011年杭州楼市的一大奇观。
" X- j( Q( \9 `+ T6 b* L 点评:“零成交”现象的出现,传达了一个十分重要的信号:市场已经转冷。2011年杭州住宅可售房源已创历史新高,已经造成阶段性过剩局面,如果产品或者价格没有竞争力, “零成交”也就不足为奇了。“零成交”已经对一些开发商造成了极大心理压力,有的开发商选择大幅降价,避免“零成交”尴尬;也有开发商选择推迟开盘,而此举显然会增加明年楼市供应量,使得市场形势更为严峻。观察明年楼市,只要“零成交”现象没有消失,市场就不会出现反转。
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( F! l: }; u2 [% P! g% b 老业主退房潮汹涌来袭
% c1 Q/ ~. a0 T2 N 当房价下跌的声音此起彼伏的时候,一个特殊群体登场了——降价楼盘的老业主。除了开发商之外,最不愿意看到房价下跌的就是老业主,谁愿意刚买几个月的房子一夜之间缩水几十万元?于是,老业主成为2011年杭州楼市中的重要角色,几乎哪儿有价格硝烟哪儿就有他们的身影。老业主以“退房、补差价”为诉求核心,与开发商展开了各种各样的“斗争”。这场远比2008年规模更大的退房潮,引发了社会舆论的广泛关注。支持者认为,房屋产权尚未交付,老业主有权选择退房;反对者认为,老业主应该遵守契约精神,任何投资都是有风险的,这也包括房产。不过,至少从目前的结果来看,双方旷日持久的“斗争”并未结束,老业主退房诉求并未实现。, B S- B7 B5 a8 V% @- G% o( ~+ v; C
点评:退房潮涌现是房价下跌的一个必然产物。一些楼盘不敢轻易降价,顾虑老业主是其中一个很重要原因。事实证明,降价之后开发商为了应付老业主,要付出相当大的代价。从这一意义上说,虽然老业主左右不了市场,但他们有可能推迟或阻碍一些楼盘的降价计划。随着更多楼盘加入降价阵营,明年要求退房的老业主数量有可能还会增加。从法理上说开发商没有义务对老业主进行价格补偿,不过星河湾近日在上海补偿老业主6亿元,此举会否在业内引发连锁反应也未可知。无论如何,只要明年楼市价格继续下跌,退房潮就一定还会伴随楼市。 |
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