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详细点评大桥西与大申花(转帖)

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  • TA的每日心情
    奋斗
    3 天前
  • 签到天数: 2370 天

    [LV.Master]伴坛终老

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    1
    发表于 2012-3-11 15:01:47 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    共同点:拱墅区,石祥路以北,位置相近,大城北区域,都算刚需盘,这种位置也只能卖给刚需人士。但刚需一般对价格比较敏感。4 e5 u+ R" a+ ^# `( j  s- U5 g

    5 X8 M5 g& W. q3 H9 `我姑且以大桥西(北海公园,阅城,荷塘月色)和大申花(阳光郡,丽晶湾)板块对比,当然这些和正宗的桥西申花差别不是一点半点,一个石祥路造成心理认识的很大不同呀。
    0 b: I0 B; ]4 S' e: u0 F3 Q: ^4 O) i+ M2 ^, o1 W/ K3 q
    从历史来看:地价是以阳光郡,北海公园最高,这两个开发商也是最好的,阳光郡的开发商是浙属两大国企,应该最有钱。+ N1 k- m7 _/ V0 C! v+ o

      W' A& X: ~8 W6 N4 ~8 W& `' ]. L+ @9 b从去年历史成交来看:最早开盘的是八月初的丽晶湾,价格也最高,现在来看是抢得先机,但价格也高,销售也还可以;第二个开盘是八月中旬的阅城,抢得降价先机,销售火爆,很多人为买到而庆幸不已呀(不过今年成了杭州最著名的房闹,汗),阳光郡和荷塘月色九月底开盘,售价一再调低,但仍不给力,失得先机,销售惨不忍睹,今天查了一下透明售房网上阳光郡销售情况,16,17幢总共卖掉29套,剩余197套(汗,半年卖不到30套,最大的盘呀),荷塘月色类似。
    ' }5 c/ B% B/ d8 r) H
    / a, W/ H2 X: e5 [( u4 m今年荷塘月色率先降价,抢占先机,销售火爆,开杭州节后楼市第一降,阅城迅速响应,算得上双赢,买到的人也是庆幸不已呀。
    ) s7 K$ f4 I0 u% t" @
    0 \" b8 `, w/ @/ r" U$ d开始5盘PK:
    . Q4 R. O9 b. a0 N荷塘月色:开发商一般,品质下降了,所以也一般,所以今年第一次开盘一周后第二次开盘销售,就没有第一次火爆了,户型一般,个人感觉算90房三房里面最不好的了,周边配套和交通都比阅城好,靠近运河和运河新城,小区内部配套一般,没亮点。
    $ c9 d- h" Z8 _, H7 v3 |( t+ a; T4 ^
    : {& ?, G1 ?2 g4 v北海公园,荷塘月色的邻居,户型好,赠送面积多,开发商还可以(不过调控下估计资金够呛),属于捂盘捂臭的,错失先机呀,周边配套和交通都比阅城好,靠近运河和运河新城,位置比荷塘月色靠南一点,隔祥园路,小区内部配套不错。价格比荷塘月色贵1K,应该很多人会接受。
    * J& y& |$ u. Q' k' Q
    - Z! X- M( l8 c: V5 G阅城:开发商一般,品质可以,第一次开盘的户型不错,无论跃层还是平层都不错,目前周边配套差,交通差,小区内部配套一般,比北海公园再稍微靠南一点,价格比荷塘月色贵几百块钱,开盘情况说明接受度不错,但是即将加推的户型远不如第一次的好,所以如果与北海公园PK,估计会落败,或者价格下来。阅城地价最便宜,不过规划的多层和小高层的面积都非常大,非常不适合刚需,改善性的人士很多不愿意买过石祥路的,所以后面的销售够呛,如果资金回不来,地价低的优势立马消失呀,担心,四幢高层肯定不能支持整个小区的建设呀,而且本身的跃层已经消灭了一部分想买这边的改善性需求。
    0 d4 G3 `3 i  o  Q3 |; I1 Z( `8 k; J  v% t5 U
    丽晶湾:目前在售价格最高,可能是开盘最早的缘故,后面销售几乎停滞,开发商还可以,品质不错,盘比较小,位置比阳光郡靠南,差不多平行阅城,交通一般,没有阳光郡好,从莫干山路走进去比较麻烦,没公交车,开车也不好进去,邻居阳光郡的价格这么低,销售还这么差,接下来肯定会比现在阳光郡目前的价格低,除非不想卖了,配套应该还可以吧,没去转,目前跟北海公园周边差不多吧,将来据说有欢乐颂,应该还可以。) H" h0 n* P* U; B- g/ H  L
    : u4 u- T) v. I, f% h6 g. {3 F! }
    阳光郡:据说开发商比较有钱,再有钱只要价格高还是没人买呀,5个里面最大的盘,丽晶湾的邻居,靠北一点,莫干山路上,有个绿化带相隔,交通是最方便的,周边配套也不错,参考丽晶湾,小区配套不错,有标准游泳池,开盘错失先机,价格不给力,销售很悲剧呀。& D4 |7 D2 v7 F9 t# i
    " w6 v# `. I- y* d: @6 o  r
    石材干挂:阳光郡,丽晶湾,阅城
    # ?( M" Z  q, c+ b0 v9 {+ m小区坏境:阳光郡,北海公园: e: p! @5 W& a0 N$ K
    90方户型还是北海公园得好,个人的感觉,
    5 m( J* {) X0 ?, k+ ~! C
    ' v3 f. ?. E8 ^1 ?  B, r; Y: R发展前景:都属于拱墅区,感觉拱墅区重点在运河新城和北部软件园,以后配套会起来,所以大桥西会起来,但是现在感觉是大申花要好。( V% Y4 A$ v( q; ^
    ' |$ B! T2 M3 ]4 x
    5个里面选的话价格在1--2K的差距内,选喜欢的,2K以上的差距选便宜的,个人感觉。呵呵
    , b$ U3 X: F8 S
    , _2 B! W3 B- x. W" _. d% g其他板块的影响:最明显的是正版桥西和申花的影响,他们的降价是对此处的致命打击,比如香郡这种,还有三墩板块的影响,以及闲林,老余杭逐渐降低的价格,尤其是文一西路的发展前景也不错,虽然是余杭区,只要价格给力,分流是必须的。华丰,滨江,城东新城,下沙愈演愈烈的价格战,对这边的影响也不容小嘘,最起码心里上的。
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