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签到天数: 2261 天 [LV.Master]伴坛终老
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6 s: e% d$ U p. ]随着市场形势急转直下,开发商试图降价跑量回笼资金,却遭遇政府的“限降令”而无法大幅降价。
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杭州市政府不久前出台规定,自5月23日起,如果商品房实际成交价低于备案价超过15%,将通过技术手段限制网签。此规定甫一发布,一石激起千层浪,杭州政府不愿房价大跌的声音不绝于耳。: h2 }# {3 ^- F$ y( W0 f( n t
8 o0 t; G$ `8 O; h“几乎每个城市都有这样的管控系统。”深圳规划国土委有关人士告诉《华夏时报》记者,深圳是最早明文规定对涨价和降价行为进行管制的,而大部分城市只是暗中执行而已。
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而在东莞,日前出现了开发商降价超过15%,导致购房者无法网签的案例。
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2 I/ U0 O, Y) T" S& M q“现在市场信心不足,不降价很难换来成交量,如果地方政府不让我们大幅降价促销,我们的日子会越来越难过。”一家上市房企杭州营销负责人说。
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$ A9 h, y5 j3 @: b* J9 S3 ]: {接受记者采访的多位开发商均认为,政府“限降”可能是想稳定市场信心,避免价格出现较大波动,但对一些急于回笼资金的开发商来说,耽误了出货时机,资金链有可能出现断裂的风险。
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5 e: b' l. [( h' b* R$ S. R; U大幅降价阻力重重
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; |& z4 a) K( b0 ^( p日前有媒体报道,东莞南城刚需大盘世纪城·幸福公馆于4月底开盘时,其中一栋楼推出带精装修的特价房,整体均价约为9800元/平方米。而东莞市物价局网站上,该栋备案的整体均价为12439元/平方米。也就是说,这部分房源价格下降幅度高达21%,明显超过了规定的15%。
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/ Q: }- V7 ^" P3 O o7 ~部分购房者买到世纪城·幸福公馆推出的特价房后发现,由于这批房源低于开发商此前备案价2000多元/平方米,违反了政府“超过备案价15%降幅,需重新备案”的规定,无法进行网签。* e6 |4 c- r! e3 e& T
( @! n# s4 B% o# q% l# Z“客户不用担心备不了案,开发商会想办法解决的。”记者5月27日致电世纪城·幸福公馆售楼处,一位销售人员如是说。
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* Z5 O4 s( e1 R$ E3 t& g/ g东莞物价局一位工作人员向本报记者介绍,该楼盘后来提交了备案价格调整申请,目前的销售价格仍以旧的备案价为依据,在房管局未录入新的备案价格前,如果成交价低于备案价15%,商品房网上销售系统会自动锁屏,签不了买卖合同。' p) k0 n, D8 f+ d
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实际上,早在2011年,东莞住建局、房管部门就联合发布文件规定,新建商品住房项目,销售价格一经备案,将自动设置15%的下调限幅。6 R% J$ \' l8 b2 s- D4 O3 M
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“这几年一直都是这样管制的,东莞的开发商都知道,我们对涨价重新备案的审核时间是2个月,降价走完流程需要20天左右,从审批时间上也能看出,降价比涨价相对要容易。”上述东莞物价局工作人员说。
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+ j4 y' c, B( A/ _, M此外,深圳、上海及南京等地都有类似的规定。
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2011年第四季度,龙湖、绿地、中海地产等大型房企在上海进行降价促销,多个项目房价下调幅度超过20%,其中一些项目的售楼处被前期业主打砸。针对楼市乱象,上海市住房保障和房屋管理局于当年11月出台措施,规定房地产项目销售价格浮动幅度超过20%,开发企业需要重新备案审批。. r3 @5 }+ Q; l
9 `0 d9 ^8 O# }; J7 s3 H1 W. O8 j浦东新区建交委房屋管理处副处长陈建军曾公开表示,2011年10月向上海市房管局上报,申请暂停中海在浦东一项目的网上预售备案登记。
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“目前深圳的备案系统自动设置了价格浮动的上下限。自2010年9月起,深圳对销售价格超出备案价格的楼盘均不予网签,而降价则设置了15%的上限。”深圳市规划国土委一位内部人士告诉记者。
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违背“减少行政干预”思路7 g4 l7 | x! n; {7 ^) u
# ]5 n" t, V( r这种限制新房降价幅度、延长销售时间的行为,引发了广泛争议。
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上海易居研究院副院长杨红旭认为,杭州实际是想控制房企降价的幅度,但政府直接干预企业降价行为,等于直接插手了企业的经营权,开发商想加大力度促销跑货也不行,政府行为并不妥当。
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) O8 M. B6 o# }$ W一位不愿具名的业内人士则质疑,本届政府的改革思路是减少对市场的干预,让市场在资源配置中起决定性作用,地方政府限制房企降价的行为明显有违这一思路。) X6 V" V, x# y3 m- P$ f" ?) i
; D- V8 w9 w* Q1 J“当初出台这个规定时,主要是为了控制房价上涨,抑制开发商随意乱涨价的行为,如果不管制,这几年房价都涨到天上去了,现在处于楼市下行期,购房者应理解政府行为是有意维护市场的稳定,房价过度下滑对经济没好处。”上述深圳市规划国土委内部人士认为,商品房是特殊的商品,需要政府管理指导定价。
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1 J( E5 ~- b3 F8 a$ D8 A, g深圳房地产资深人士尹香武则认为,只有涨价动力太强时才需要限价。而“限降”会让购房者认为,房企大幅降价已挑战地方政府容忍的底线。
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不论是“限涨”还是“限降”,行政管制都让开发商们倍感无奈。“有些不知所措,想多降点价尽快出货回笼资金都不行,现在很焦虑。”杭州本地一小型房企市场经理向记者表示,杭州楼市已出现信心危机,购房者看空情绪浓厚,如果降价不到位,很多楼盘根本卖不出去。1 K" n/ E [# p0 F
9 N' @+ m( ?3 U% W; }, F4 n“既然政府说不是要限制开发商降价,而是重新备案后可以继续降价,那要求重新备案的意义何在呢?”深圳一位开发商认为,这样做只会增加手续,给开发商带来不必要的麻烦。
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8 w9 R6 i9 D- ^0 j" {8 i$ ]业内人士指出,重新备案的不确定性在于,房管局可以给开发商按价格下调之后的价格做备案,但同样也可以不予审批。
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2 y: U& @$ Z, Y7 H7 }. j杭州双赢置业总经理章惠芳对记者表示,在杭州买卖双方都信心不足的市场环境下,多数开发商意识到应该以价换量。房管部门的管制,会让一些去化情况不理想的开发商的压力进一步加大。
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在章惠芳看来,尽管有规避的办法,比如价格分期备案,每期的价格调低,降价空间累积可以增大,但开发商理应有自主调整价格的选择权。" M$ Z) h, C+ `8 A% s
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“地方政府应该从市场实际情况出发,让开发商进行自救。”杭州透明售房网研究院院长丁建刚对记者表示。 |
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