二套房首付可降至四成 出售普通住房免税年限“五改二”

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昨天，对房地产业而言是戏剧性的一天。前一刻央行还在辟谣；后一刻，央行、住房城乡建设部、银监会就联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。具体首付款比例和利率水平，由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　同一天，财政部也出了通知：个人普通住房转让免征营业税年限由5年恢复至2年。

　　一瞬间，地产界人士的微信朋友圈就被刷爆了。

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　　房产界反应

　　调整力度大大超出预期

　　二套房首付从业内盛传的“降至五成”到可直接降为四成，此次政策调整力度完全超出了业内的预期，业内人士普遍认为这是对改善型住房的重大利好。

　　二套房首付比例可由六成降至四成，意味着购房压力的减轻。以一套市值300万元的房屋为例，按照之前的二套房首付比例六成计算，首付款180万元，现在首付降为四成，首付只要120万元，减少了60万元。

　　协安置业营销总监胡军辉认为，这次的调整算是一步到位了。如果二套房的首付只是从六成降到五成，并不值得“喜大普奔”。以往，二套房的贷款利率是上浮的，但这次如首付直接降到了四成，而且对商业贷款的利率也没有了硬性规定。对于商业银行来说，利率诉求变得更容易协调了。近段时间，改善型住房市场本身已经有所回暖，新政的出台能进一步刺激市场的回暖，加大市场信心。

　　宋都东郡国际营销副总吕宇纬认为，对于新房市场而言，虽然二手房的大量入市会带走一批客户，但是也会为大量改善型楼盘带来新客户。所以，新政对房价和成交的影响如何，还是要根据板块而定，那些以刚需楼盘为主的板块，不仅不会涨价，可能还会降价。

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　　二手房市场将会量价齐升

　　昨天，财政部也作出个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年的调整。对于二手房市场来说，无疑也是一针强心剂。

　　杭州我爱我家企划部总监周包军告诉记者，这对整个市场信心恢复会起到极大的作用，像这样力度的救市政策，已经很久没有出现过了。

　　对于二手房市场来说，这将是一个双方获利的局面。在杭州二手房市场，购房营业税一般都是买方承担的，首付比例下调和营业税的最新变化，给购房者带来的最直接影响就是购房成本的下降；而对于一些本来就要卖房，但是年限在两年到五年之间的人来说，可省掉一笔营业税。

　　那么，免税年限由五年变成两年，是否会导致大量二手房入市？周包军认为暂时不会。

　　二手房市场如果出现大量房源入市，一般是两种情况，一种是行情不好的时候，大家急于抛售；一种是行情很好的时候，大家都想着卖。周包军分析，新政刚出，买卖双方还需要对价格有一个博弈和认定的过程，这段时间的量应该不会很大。从利好消息转化为市场交易，需要一个过程，但经历一段调整期后，成交量肯定会大幅上升。

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　　杭州楼市4月成交量值得期待

　　3月注定将是地产业无法平静的一个月，自李克强总理在政府工作报告中提出稳定住房消费以来，楼市就像一锅在持续加温的水。杭州楼市也在慢慢变热，只是一直以来，各种“小道消息”的不确定性，还没有让它真正沸腾，直到昨天的两发“重磅炮弹”出现。

　　就在刚刚过去的一周，杭州开盘数量已经达到了16个，其中，两盘属于首开，总入市房源数量超千套，轰轰烈烈地形成了羊年的首波开盘潮。

　　截至3月30日，杭州楼市3月成交量已超过5000套。在这个阳春3月里，从国风美域在客户的要求下的临时开盘，到凯德湖墅、奥克斯缔壹城首开吸引三四百购房者的爆棚人气，再到运河宸园出现了羊年首场漏夜排队现象，杭州的楼市正以看得见的速度在回暖。

　　据统计，4月份杭州预计将有40多个楼盘推盘，其中首开新盘数量高达13个。高端楼盘方面，华家池三楼盘绿地华家池1号、滨江华家池以及世茂天宸将共同推新，钱江新城的钱江御府、钱塘印象将持续加推，还有武林壹号推出的新品寰幕。而刚需项目方面，位于申花的雍景湾、勾庄的越秀星汇尚城、良渚的昆仑华府、闲林的未来之芯以及萧山的中铁建江南国际城都将在4月迎来“首开”。

　　昨天两大政策出台后，杭州楼市4月的成交情况值得期待。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚也认为，未来一段时间成交量将大幅上升，甚至出现爆发性上涨。

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　　银行观点

　　要等总行实施细则，现实操作难度不小

　　“目前(二套房首付要求)基本上都是六成，部分商住楼要求首付五成。”昨天，杭州某国有大银行相关业务负责人表示，目前他们也只是看到了央行的消息，具体实施细则还要等总行的通知。一些股份制商业银行也表示，他们目前基本都是执行二套房六成的首付政策。

　　二套房首付真的会降低到四成吗？“很难！”上述银行工作人员表示，正如二套房贷款利率一样，虽然按照规定可以下浮到基准以下，但现实中客户能享受基准利率已经算不错了。因此，虽然规定最低可以降到四成，但真正执行起来，估计能享受到五成已经很好了。

　　“这次的楼市新政对房地产股肯定是一个大利好，但对银行而言还很难判断。”在昨天A股市场上，银行和地产股都出现了大涨，市场给出了提前反应。浦发银行杭州分行财富管理部总经理郭剑表示，目前各家银行的房地产贷款规模占比都不大，对银行利润的贡献也没有以前那么大。银行股的上涨，更多是受地方债置换消息的影响。“短期来看，银行和地产股应该还会有表现的机会，对股市上涨有利好影响。”

　　针对楼市新政，招商证券表示，最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然较大，政策需要作出响应。二套房最低首付比例的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场。

　　中金公司昨晚发布最新研究报告认为，政策超出预期，利好整体市场。地产政策将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的预期，加速市场向低估值蓝筹风格转换。

　　观点

　　“稳定住房消费”

　　不等于大规模救市

　　多个部门昨天放出的“大招”对楼市可谓是“及时雨”。

　　就昨天的楼市新政，交通银行金融研究中心研究员夏丹说：“可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。”

　　“此次鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。”民生证券研究院执行院长管清友说。

　　但从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看，根据国家统计局数据，去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊，前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松动——销售反弹——库存去化——拿地反弹——投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹更需时日。

　　今年的政府工作报告中，在培育消费增长点方面，与往年相比增加了“稳定住房消费”提法。

　　“政府希望房地产消费维持在一个合理适度的发展空间内，不出现大起大落。房地产市场既不能重回此前的盲目投资、爆炸式增长的状态，也要防止下滑过快导致失速，引发金融风险、房企大面积倒闭等情况。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说。

　　业内人士认为，稳定住房并不等于大规模“救市”。管清友说，现在楼市政策新思路的一个特点是：政府负责保低端，其他的交给市场决定。房地产业作为支柱产业的定位正在改变。

　　“维持中国经济的基本增速需要房地产市场稳定，但中央不希望各地一哄而上大搞房地产投资。”曹红辉说。

　　据新华社