房子登记在孩子名下 这些折腾你想过吗

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　　浙江在线10月19日讯(钱江晚报首席记者 肖菁 实习生 沈筱婷/文 林焱挺/制图)兴许是出于前段时间房价有所上升，各地又纷纷出台限购令，如果把新买的房产登记在未成年子女身上是不是好处多多呢?最近这个话题在微信朋友圈里迅速发酵，有的微信公众号还支招——这类“娃娃房”如果遇见风险如何规避。

　　把房子登记在孩子名下有哪些风险? 钱报记者就此咨询了公证机构和资深房产律师，发现个中说法其实在实践中不具备可行性。

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　　把房产登记在未成年子女名下

　　大致出于三种考虑

　　1.能够规避限购令吗?有一种错误的认识，用未成年子女的名字购买房产，就不在限购范围内。

　　浙江腾飞金鹰所房地产综合部负责人、浙江省直律协建筑房地产专业委员会副主任陈钟律师说:在限购政策中，所谓的限购对象，都是以“家庭”出现，比如此番杭州限购令中的“非本市户籍居民家庭”，其中“家庭成员”包括了夫妻双方及未成年子女。所以并不存在用孩子的名义买房就不算家庭名下的房产。

　　2.有助于规避税费吗?

　　的确如此。将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠与、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税。

　　3.规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路。

　　有些家长是做生意的，以孩子名义购置房产，想以后万一生意失败，资不抵债时，为自己和孩子都留条后路。更直接一些，未成年人名下的房产可以被执行吗?

　　陈钟律师说，如果房产一开始就是登记在未成年子女名下，那么房产的所有权是属于未成年子女的，父母对该财产只有管理权，而非所有权，既不属于父母所有，所以是不能被执行的。但是法律亦有规定，如果被执行人为了逃避执行，而将财产转移给其子女，则其赠与行为无效，登记在被执行人未成年子女名下的财产仍可作为可供执行财产来予以执行。

　　出售或者抵押“娃娃房”

　　都要办理保证书公证

　　把房产登记在未成年子女名下，以后出售或抵押房产容易吗?杭州市钱塘公证处碰到过不少这样的案例。

　　案例一:

　　做生意的父亲想卖掉儿子名下的房产

　　陈先生是私营企业主，最近公司周转不灵，他想把十岁儿子名下的房产卖掉。房管部门要求:必须到公证处办理父母保证书的公证。

　　按陈先生的想法，房子虽然记在十岁的儿子名下，但购房款全由他支付，卖掉房子也是为了做好生意，生意做好了可以为儿子买更大的房子。可当公证员黎丽把法律条目列出来，他才发现，自己想得太天真了。

　　我国《民法通则》明确规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。

　　其次，《房屋登记办法》规定“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证”。

　　也就是说，陈先生夫妻必须承诺，卖掉房产所得用于儿子的教育、医疗等切身利益，并且出具书面保证的公证书。为了公司周转而卖掉房产，显然不符合要求了。“那么麻烦，早晓得就不写小孩子名字了”，陈先生夫妻嘀咕一阵后沮丧而返。

　　案例二:

　　为儿子留学抵押房产，也没那么简单

　　董先生的儿子小杰将于今年秋天到新加坡读高中。夫妻俩决定将小杰名下的房产抵押贷款，并向公证员保证，抵押贷款只用于小杰在国外的教育、医疗、生活等，绝不挪作其他用途，绝不侵害小杰的合法权益，并且承担抵押贷款过程中产生的所有责任。这些承诺，白纸黑字，是都要记入书面保证书中的。

　　当时董先生觉得这个好办，因为他自己就是浙江某城市银行的行长，没想到在银行办理房产抵押贷款手续的过程中又出现了问题。

　　原来，不少银行贷款业务的用途中并没有“出国留学”这个选项。如果用途不能明确是“出国留学”，那么公证处也是不予办理保证书公证的。

　　最后，董先生还是到其他大银行办理，拿到写有“出国留学”用户的贷款书，才又匆匆赶到公证处。

　　至于在目前流传的一些微信公众号文章中说，“可以通过公证约定，未成年人名下的房产，在父母生前，权益可以属于父母，这种方法既可以让未成年拥有房产又可以保证父母享有处置权”，这种说法完全是错误的，父母只有管理权，而没有处置权。公证处也不会办理这类约定公证。

　　娃娃房还有哪些风险?

　　(1)买房不能贷款。买卖合同上购买方如果仅未成年人一个人的名字，那么房屋不能申请银行贷款，需一次性付清。

　　(2)孩子成年后独立买房时可能要多付首付。这个好理解，因为不算一套房了。

　　(3)父母离异时容易出纠纷。未成年子女名下的房产不作为夫妻共同财产来分割，而属于承担孩子抚养义务一方与孩子共同居住，这就可能引发抚养权争夺。

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　　未成年人的房产还可这样处理

　　(1)若为未成年人出国教育、生活所需而要处分未成年人房产的，提供国外学校的录取通知书、与留学中介服务机构签订的留学合同、移民资料等材料证明未成年人有计划或正在国外就学、移民。

　　(2)若为改善未成年人居住环境而处分未成年人房产的(包括抵押、出售)，那么需要提供以该未成年人名义新购房产的资料，如最近已办妥的房产三证或购房合同，必要时需要提供已支付首付款的证明等。

　　(3)若为未成年人医疗而要处分未成年人房产的，提供医疗诊断证明、费用清单等，当然只仅限于重大疾病同时需要开支大笔医疗费用的。

　　要处分未成年人房产，一般银行和房产机构都会要求办理保证书公证。保证书公证所需材料:监护人需要提供身份证、结婚证、户口本、房产三证、未成年人的出生证明和处分房产的正当理由等各项证明材料。

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