TA的每日心情 | 怒 昨天 09:48 |
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签到天数: 2262 天 [LV.Master]伴坛终老
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“这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”2 Y5 M' D/ L- R0 B' @) h
穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。
+ `8 t- D6 d! M$ P& {/ t7 ?小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。; j$ N) A+ {) U1 U/ W
但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。
( L! h! I8 D* ?% o! @ }G20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。$ ^3 h/ L+ A; w. Q- E) ?8 R; c
下沙沿江的房价在G20后翻天覆地( }8 ~; @% L$ x
如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。" _% o# ` t( x
南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。
9 u7 x6 q- G7 M就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。, [: w8 j& U+ b( f; G
为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。( p! }0 O0 Z6 k
因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”" O" W$ K! z- C" h0 l
江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。
2 ]) E/ g1 ?0 o2 E, i6 E; \, q这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。 a* n3 z! {" E5 K: a
学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。8 F" d/ N4 W- ~, w
江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。
8 j0 w9 |8 u% L7 Q/ N* s3 ^9 O下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
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换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。% Y9 R* J9 h6 E$ k! W3 g1 \: ?. t
毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!) H) i0 l% v: |3 b' k$ l
在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!1 z% B8 E' {" k$ ]* v5 |
这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。( x+ b) S/ \/ n& x P
难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?/ T* s6 y% ^9 `7 |# L" h
事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。
. @+ ~# c" H; n3 J在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。/ [) u, ~ X4 l/ f/ c
江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。
8 S8 s' }, M: T$ ?& `. M* I. S江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。% O" V' ~! U: C8 d; s
保利·江语海的园区主入口0 r! `! E% ~2 M) v8 x, k0 [
那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?
+ ~: Y( {& d! r, }) ^1 U: r“带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”) a3 ?. {1 e3 A2 Z) m
就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。2 M6 q& G0 a0 s0 T
虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。: N. I8 v) g1 c
因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。2 _1 h' x( z' l% H
过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。: \( \5 ~! f* ^
怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!5 I9 m5 }: Z' d: Q2 ~! Y8 b
所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。' C8 u: d: O; u' O$ T) A
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在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。& k% P# Q! }! P! n: c1 e0 b
打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。3 p9 ^' k" u( c+ ^4 ]) N4 \* p
房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:0 n& a5 t3 V- M6 v S( [; x
“我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)
" j% Y1 e, ~7 D3 e: o) c( ^* I: h+ z5 v有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。" c. T5 b" }; s5 S& k& Y
而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。! ] `. w7 S6 U2 K7 i9 e
保利·江语海高层住宅实景
7 b8 z1 d5 K) |' d( X比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”
/ B1 R" G- a6 p L+ Z5 ^但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。- L: A4 ?0 @ G x a6 r9 K& R
准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。
# j, X! m8 m. D# y8 r- W9 ?+ P没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。$ t) b" I- H" t* | J
”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。0 W/ s: n5 W/ E1 m9 q7 z
偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。7 w' u8 `5 V, ^) F0 U) r
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那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。' I l3 C5 |$ T( o# X
但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。
( t' T; K9 ^: h7 S. [* i3 l江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。8 S$ [3 J; W' S
中介为什么这么做?& l# F1 N* }: `6 @' t
“姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。1 s, c1 J% ?3 ^( ]
这一点,确实如此。这个锅中介不背!
& m5 }0 A) S. }/ v1 |) w2 S) h0 l对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。
7 W5 u6 [; K* I( c; i中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金
' v1 G ? M/ `本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。% W Y' K: s, ^
所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。4 T! h1 P7 g9 Q7 Q$ b
但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。
1 Z/ r6 @6 u8 b' C, S5 l' V: {比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。
' K1 R3 U ~3 W. u1 a而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。7 q M" r# [: C1 [, v
最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。5 W6 X" G- B( [2 x
但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。+ N4 @, Z/ q& l' k
陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。
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+ J) r" y$ [- X0 M! v一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?
6 L# A3 C; Y% D2 f9 I5 V7 s; J! p在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。( v/ Q$ v6 B* \8 _1 s8 \
理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。: k$ v! j5 L7 m& v
江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。, t. b; V8 B" O
当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。
7 ?7 ^+ k$ N9 `9 V, o/ S8 h二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产3 ]) q _2 f2 x: q* t
这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。 p% ]8 e" L% v5 y
最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。
- T( N& V5 Z' I( }在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。
2 A9 v# n$ T9 `9 ]比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。( |! J2 ?& G, h+ R& b* C" E' F
再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”7 k% o1 r% Z' M: \1 I. h
万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图0 Y- o2 B/ U4 [( H+ k% W3 v: Y! z
5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。
! @" K1 G6 g5 U$ {文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。8 H% T6 d9 w: j1 G/ `* z
自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!
: J" [5 j1 L$ D. u% Q, ]“共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。
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无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。
* D, z j/ R1 u+ W过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。" M) \2 p1 x4 H! C
调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。
0 H$ P. b7 m; w2 p( r换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。- k% [* g, x+ O" t) S
看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。$ w1 S, I1 I( ]' H
他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。7 N9 ]. U1 m+ G2 ~5 s
更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌
0 d* l) |0 I8 k: p# w, s( w1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。- d3 z7 U' P$ M4 Y8 ]1 R1 |
在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。$ e ?" V+ M+ z; y6 o3 g
他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。6 w+ ]4 ?/ N! H$ d3 B9 G
钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。6 g u; ?7 s! M9 y. u* S
直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。
% P6 R! q# Z" c1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……
, M2 A7 a) m1 g( e+ l价格共谋,是为了业主的共同利益?
$ I4 b$ e7 Q9 i$ ^如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。 e; s! ]% k* H _! F
借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。3 B+ J& |3 S0 p0 H" K( M0 ?1 L4 K
至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。) ?. V& U0 ^2 m
不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。
8 M3 I% W% z9 Z" q! C; x/ _ w比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。* Z% X5 a& n- H# S$ P2 E
号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。
( o* C; y- @' F0 B, V' t7 B要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。4 h9 F; a( `; y! O0 ?
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