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签到天数: 2385 天 [LV.Master]伴坛终老
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很多人买房,常常面临这样的困惑,那就是:什么样的房子涨得最快?最能保值?
# Z7 z- u) p) Q0 ~0 w# Q7 x 同样两个楼盘,可能当初买入的价格差不多,但过了几年再比一比,却发现已是“天差地别”。
% W# D* \4 U @! o$ V7 c N 那么,哪些要素决定房子的价值成长性?我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对,结果发现,品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
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0 d8 |- t/ x- ^! g% j0 ] 地段,始终是价值的核心动力
7 C% b% S% N0 S. Y# e* g' J3 x& Q! h 地段、地段还是地段,对于房产投资者来说,这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看,地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。
8 C, V: q& q" F3 s. k: g 记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层,当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价,动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看,他完成了一次成功的房产投资,那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在,平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着,10年间他的资产增长了近7~8倍。
5 e) [/ u; _0 D0 K1 h 为什么说他的投资成功?因为平海公寓卖的是西湖概念,无疑属于地段中的“豪华版”,再加上次新房,又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘,后来又成了天长小学的学区房,几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。1 ?2 r" O b% T3 w
地段是决定因素,此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较,这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年,开盘价格差不多,但现在的涨幅却差距明显:近江家园地段好,涨幅高达642%,而润达花园地段相对差些,11年间,涨幅也不过300%。7 t" R9 m; W3 F i# _" [7 D+ {0 P
好的地段,意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港,最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段,城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段,房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块,像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说,相同品质,离市中心越近的房子价格肯定越贵。
% n m$ g; ~# ]3 t 润达花园
" S. v* d; D# x+ ^: x 开盘时间:1999年
0 i3 ^0 n& h; u3 k 开盘价格:4000元/平方米
" [: y- V/ e8 N) C 最新成交均价:15000~16000元/平方米; z! Q6 ]9 i0 Z# F' v( |) F
价格涨幅:300%
7 U: k% e: r7 z 近江小区. A# k/ W* R) r
开盘时间:1998年
& B) }1 a8 \/ R! c6 T( Q2 S2 t 开盘价格:3500元/平方米
# ]% y6 v n p3 W 最新成交均价:24000~26000元/平方米# N6 d: b% w4 a. U0 d" Z; l) Y
价格涨幅:642%
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买房,品牌越好爆发力越强+ \+ V5 l( ~& G7 b/ H7 p
买房,要追大牌。这话放在2005年之前,可能很多人还不相信。但放在现在,相信大多数的人都说,买房最好买品牌房产。# g" E* A/ e0 J0 U% C
品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。
7 O6 b7 v0 Z4 Q. Y# f4 Y/ x# g 江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘,至今已有8年时间,但即使放在现在看,其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。$ f; a+ \: ^* A) W: v X
拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后,当时的开盘价格也差不多,江滨花园4000元/平方米,银色港湾4500元/平方米,但从最近的成交均价看,江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米,而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看,江滨花园达到400%,银色港湾只有277%。% h, b) t3 I8 f: j/ D
品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前,品牌非品牌房产的界限还比较模糊,江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。( q" \2 J& R2 q8 G" J/ O
4 f- q _ z1 ^1 f4 g! d/ {& e 景观规模,也是影响房价的重要因素. y& L# T+ x( x$ k
放在10年前,很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘,一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是,很多人想,只要住在市中心就行了,管他小区规模怎么样呢。
6 r( G6 v; e. X) F/ y+ n 事实证明,小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。
! t# m0 [" `1 N8 y8 } 恒升花苑和崇文公寓,都是重点学区房,位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼,小区里只有一片空地,基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观,算得上文教区出类拔萃的小区。9 ]& R- W* j6 A5 k9 m; E& k
两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右,但现在价格已拉开档次:恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%,而崇文公寓已达到233%。8 P! W, J9 {0 e6 P( Z \
恒升花苑( r/ b1 O+ l0 E3 v' M
交付时间: 2002年+ K: ]( |& n! L; U2 Y e" I6 W6 q
2004年成交价格:10000~11000元/平方米
+ Z3 H. o' r# B5 H8 m U 最新成交均价:24000~25000元/平方米, B0 c( J4 Y. ?2 Y
价格涨幅:150%
5 ]0 @( ~3 N) y& Y* g; I 崇文公寓7 n4 X8 ]9 J6 K5 z* |# K
开盘时间:2004年
8 W% D2 F( d6 `" s$ [5 \ 2004年开盘价格:12000元/平方米1 F" B* w- e {/ r) p3 c+ x
最近的成交均价在39000~40000元/平方米
2 `4 O7 S5 B4 D8 g$ W4 @- F 价格涨幅:233%/ ]# D, u- o2 L3 |6 O% \7 a
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好的学区房增值更快
' w' D7 ^' I) e7 J- o 在中国,好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。7 O. v. k- b# E( L
据大致测算,在杭州市中心,一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右,但学区房的涨幅却远高于此,甚至可以达到400~500%。
& a" i5 c0 n! F. n& w2 w: j 学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定,好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间,这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区,而求智弄属于学军小学学区。' F3 k; }- }0 D% z" U- U1 z
两小区以前的成交均价相差并不明显,求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村,价格优势也并不明显。但近几年,教育资源的稀缺,城市人口的膨胀,适龄儿童的增加,人们在购房时更看中名校资源,两个小区房价的差距越拉越大。目前,求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。 |
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