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[房产出售] 教您明明白白装修二手房

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1
发表于 2011-6-3 13:32:58 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

家庭装修是事关一个家庭生活是否舒适建康的大事。一个家庭买房后,基本装修一次,几年甚至十几年不会再装修第二次,因此装修质量直接关系到今后的生活质量。甚至目前投诉比较多的装修污染问题会影响家庭成员的建康,严重的带来生命威胁。而一些装修隐蔽工程带来的安全隐患则关系到一家人的生命安全,不能不让人高度重视。一手房验收质量是关键,二手房验收依旧是质量最关键。二手房经过长时间的居住,往往存在很多前业主的遗留问题,而且由于二手房经过装饰装修,很容易掩饰掉一些隐蔽的问题。

二手房的验收流程:

1查看三书一证一表。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。

25 t& z* }; J7 N! a! o4 V0 `- |
验收。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意:不交费、不签字、先验房。

30 k3 q( u+ a. v3 X, S9 n
核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时,确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。

49 t1 l; L9 ]0 z! o$ m
签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同。

5
" c3 m$ l7 ~6 F2 S1 n' g交合理费用。合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

二手房验收所需的工具:

1塑料洗脸盆:用于验收下水管道;

2、小榔头:用于验收房子墙体与地面是否空鼓;

3
) k/ W$ p3 x- F0 B+ ?
塞尺:用于测裂缝的宽度;

4
" c! N  w# H) M" S/ `5米卷尺:用于测量房子的净高;

55 b5 w0 j/ \+ ?, l8 D* {/ p
万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通;

60 \+ O% A) s' S( |6 s6 a
计算器:用于计算数据;

7
& V% x  A; v& J笔:用于签字。

验二手房过程中必须注意的重要环节:

1、查看是否有私搭私建部分;

2; k+ v( g: u' O
确认房屋的准确面积 ;

3
& }, m! u1 u& ]' A) j观察房屋的内部结构及装修状况 ;

4( O9 e, k; ~* ]/ s
考核房屋的市政配套 ;

5
2 R: c9 k/ b+ P  ~3 U要了解房屋的历史与邻居组合 ;

68 _4 f- y9 x0 \3 @1 P; D& c
查验物业管理的水平及收费标准 ;

二手房验收细节:

1、外部:外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道;

2
' Z2 {2 T* [2 O检查墙体:平整度、是否渗水、是否有裂缝;

3
6 z# b1 C  H) S" f. l检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活;

45 G$ ]$ K/ J3 @) l: w: v
猫眼:入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全等现象;

5
. ^4 s; w& y8 T: c检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃,是否不响或响了不停。

65 W; I6 B8 Q5 \; h
楼道窗户:是否有纱窗,如果没有,应及时提出;

7
, @, d& ^% l$ {# r2 }检查门窗的密封:是否良好;

8. w) o: G) H. {/ h
窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞;

9
, }% g0 D- ?3 Y9 L" R' \高度:用盒尺检查房顶,取4~5个点,进行测量;

10
+ ?1 w4 r3 _3 y  w8 \- x墙壁地面:检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹;

11! o" J4 I; ?1 X1 `
乳胶漆质量:周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

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7 @3 d  V/ J  D( P( \7 f' m空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓;

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4 B& L0 a7 {2 g% S8 Q, ^. U管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固;

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6 v. b! T" V, q6 W' O/ i: F' A1 A厨房和卫生间:是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角角度达90度,四角无磕碰;

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$ P+ K5 P7 k5 h% {) r厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走;

16
/ U; }. Z* j" G1 g* Q6 k管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏;

17$ `) A- M" ]* V6 a& @
闭存水试验、水表空转试验:打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度;

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' S8 P. f4 x/ h- Z( N: r用万用表测量各个强弱电是否畅通;

19
, G/ ~. m$ m8 |7 h下水情况:向各个下水处灌水;

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$ M$ p, h/ z" z2 P! t5 y+ F3 B地面下水情况:在厕卫放水,浅浅就行,然后约好楼下的业主24小时后查看其家厕卫的天花板;

21* H) g" m6 @, ?& z2 F' I
卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网;

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. O! R! D# k% v) M) n应在吊顶下留通风口。

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* u% J- [6 _8 T' a暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉;

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6 E+ q4 b& t- H. f! X& @0 S7 |( g6 f用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油;

25& x. S- X$ x& p/ ~  v
五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全;

26
+ V, Q( M' a: t* n开关箱内的各分路开关应有明显的标示;

27
8 R3 L* D; ]/ l! w: |: Y$ D5 t" c检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进的现象;检查弱点插座数目;检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

装修前准备:* K, b+ N0 G; e9 j- k( }
首先确定你的经济预算,你打算花多少钱装修?你可以把这笔预算分别分为

1- M* i* T0 O% P# P" z5 K: ]
支付装修队/设计师的费用
  `7 E4 ?+ D9 K: R6 Y/ ?/ B- j& k

2
# R5 B" G7 |5 D
购买主材(墙漆、厨卫瓷砖、厨柜、卫浴洁具、地板等)

31 i/ L/ g: b5 P+ V) K: [
添置或更新家具(现有家具筛选一下看还能不能用)

44 y- J9 |) X$ B; U7 ^8 M( G! ]
窗帘布艺等软装饰

如何选择合格的设计师:

1
" C. ?  ]  r9 N0 O# ?合格的室内设计师应具备的技能:

1)
; p8 r* e; u. \& _3 ]/ e1 }/ @
良好的美术表达能力;

2)
! k# r% I6 G9 m2 C6 C' u
良好的电脑操作能力;

3)
6 O( A: k1 E) c3 z0 l
良好的室内设计基础;

4)
# T5 @' j# c, d
良好的室内设计理论;

5): q9 k3 b, y* d* m1 O( ?4 k
良好的相关学科基础;

6)( Q1 J) @7 S' y: D; I! S1 C- N
良好的工程施工基础;

2
* |3 S8 Z: N0 ~如何知道设计师是否合格:

1)
* S0 H; D2 M* r" I  q7 E% D% I) G
听。专业的室内设计师,言之有据,对问题的看法,绝对不信口开河,这是一种成熟的做法。而且,专业的设计师极少会使用天花乱坠的形容词;

2)
6 ?' R: E+ o4 @+ N+ W
看。专业的室内设计师,必定拥有一手基本功。

3)
4 I* ]; D3 A- g1 ]0 V
验。专业的室内设计师,自然会拥有─些学历证书等证件,其中最主要的是环境艺术设计专业或者建筑设计专业的。

3
  s; \0 X9 n  a0 o如何用好设计师:

1)" Z; \( m+ V" e2 i' ]
把您的想法告诉设计师;

2)+ A% L, ~, }$ r! K5 u( f) M" \
不要过分地给设计师设置构思的限制;

3)
/ Q. h+ {# T# a% v
聆听设计师的方案介绍,充分理解设计师的设计思想;

4)
6 ^7 x  w8 q/ K
当您有想法时,如果设计师持反对意见,您应再三考虑其意见,这不等于您听命于设计师,而是对您自己物业的慎重态度。

如何看设计图:

1! w5 _* k* e0 f0 }) V! K
看图面大的配色是否顺眼;

2/ n1 g/ S& p5 Q3 m
看真实度;

3$ ~  Y3 S5 P* S6 L. q* K3 g
看设计是否满足自己的需要;

4
4 i  y) N. `  B! y% i* R7 @设计是否有创意;

5
$ X0 f+ S0 b. X! @# i* u- y1 h+ r是否对现有的环境有改进之处;

6
9 @; V2 I5 _) ], i$ w1 h0 h6 s$ T是否符合现实。

如何洽谈工程预算:8 z! V2 C5 A. O+ n
工程预算是装修工程中的一个非常关键的环节,那么如何去做一份适合自己的工程预算呢?' O5 ]9 p% l5 o3 n# z+ y
一人工程的预算究竟需要多少钱,在一个相对的地区,存在着一个市场价格,俗称行价,它是一个平均水平的报价。1 t) e* T: z% M1 _* e; b. J  h# P
1.
市场价格的影响因素:
* e. _- E9 O5 X地域的影响、物价的影响、竞争的影响。
1 |0 c5 r8 B3 g' e) Q2.
公司报价的影响因素:
0 ]4 ~) C) f: k; |在同一个地区,不同公司的报价也会有差异,这里面存在着几个方面的影响因素:/ `" V' n7 r% G& d/ L. ?
工程质量、设计质量、场地成本、广告开支、管理费用。

) \+ p8 U* Q+ j6 r/ _0 \
如何签订装修合同:$ M: `7 _: B1 j4 ?7 a+ Q
装修合同是装修工程中最主要的法律文件。当所有的设计和工程预算都谈妥后,签订装修合同是装修开工前必须履行的一道手续。

1.4 B4 U2 l# r1 r3 q
装修合同的构成:

工程主体、工程项目、工程工期、付款方式、工程责任、双方签章。

2.
; n+ N5 @  k2 S; b2 F" L5 X
合同中常用字眼的使用方法和注意事项

签订装修合同时,能做出规定的内容和项目一定要详细写明。

项目(应指定样品)、单位(米、平方米等)、数量(损耗量、工程量)、备注(一些工艺、做法应标明)、违约(应注明违约金)、管理费用(应详细注明)、税金(明确承担者)、签章(除非对方是正规装修公司的法人代表,否则最好要求对方注明签字人的身份证号码)

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