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[房产出售] 教您明明白白装修二手房

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1
发表于 2011-6-3 13:32:58 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

家庭装修是事关一个家庭生活是否舒适建康的大事。一个家庭买房后,基本装修一次,几年甚至十几年不会再装修第二次,因此装修质量直接关系到今后的生活质量。甚至目前投诉比较多的装修污染问题会影响家庭成员的建康,严重的带来生命威胁。而一些装修隐蔽工程带来的安全隐患则关系到一家人的生命安全,不能不让人高度重视。一手房验收质量是关键,二手房验收依旧是质量最关键。二手房经过长时间的居住,往往存在很多前业主的遗留问题,而且由于二手房经过装饰装修,很容易掩饰掉一些隐蔽的问题。

二手房的验收流程:

1查看三书一证一表。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。

2
9 |$ C2 B* i$ R. A# v  g验收。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意:不交费、不签字、先验房。

3
7 r& [6 \$ s% D- `$ a核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时,确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。

4
( Z/ x; f& E! j8 E, Y签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同。

5' g8 A" E6 {2 l
交合理费用。合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

二手房验收所需的工具:

1塑料洗脸盆:用于验收下水管道;

2、小榔头:用于验收房子墙体与地面是否空鼓;

36 d( S9 H* a* D6 R! a2 d
塞尺:用于测裂缝的宽度;

41 V* q" W, P; H6 }- E* A
5米卷尺:用于测量房子的净高;

5+ A2 r$ z5 M% [' J! X' ]/ E
万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通;

6
7 w+ b2 ]& u; V1 h! [计算器:用于计算数据;

7
7 l2 j& U$ t4 D# i/ P笔:用于签字。

验二手房过程中必须注意的重要环节:

1、查看是否有私搭私建部分;

2! a- }1 ^' m' y; ^$ _( X" Z
确认房屋的准确面积 ;

3
/ p& k: u6 J! }' I2 t观察房屋的内部结构及装修状况 ;

47 z- b& e6 C* q( a# W! x
考核房屋的市政配套 ;

59 W- K+ I5 z/ A& P
要了解房屋的历史与邻居组合 ;

6
$ ?9 f9 h/ S4 [  {: i+ {  R查验物业管理的水平及收费标准 ;

二手房验收细节:

1、外部:外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道;

2  D1 U/ F' }+ L2 U- C! E
检查墙体:平整度、是否渗水、是否有裂缝;

33 U. A/ n. Y( V
检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活;

4
& i' l2 E- b# s9 r1 f猫眼:入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全等现象;

5- V) T3 ]0 V+ m; D1 t2 i7 A
检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃,是否不响或响了不停。

6$ t5 s3 @8 [! k
楼道窗户:是否有纱窗,如果没有,应及时提出;

70 M& y( J8 I2 Y' Z. R5 E
检查门窗的密封:是否良好;

8
9 Y; }# K: h- {1 N, h" t窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞;

92 E% l4 ~& @$ N% ^. E' C( Y
高度:用盒尺检查房顶,取4~5个点,进行测量;

10( _# S6 v% K+ f  U, f* ]' D0 V" c6 {
墙壁地面:检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹;

117 I0 q: _) ^( X2 T
乳胶漆质量:周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

12% T) J" R8 r8 y9 M- O
空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓;

13" ~7 q0 }$ w& U6 i) ^$ \
管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固;

14
2 X; o" `- o  V( l& z$ C厨房和卫生间:是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角角度达90度,四角无磕碰;

15. c6 w) \& S/ _9 K: S' e6 A# P4 \
厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走;

16
$ X3 |: X/ H! i% M& J管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏;

17# O9 v1 @8 V3 N* ]4 Q
闭存水试验、水表空转试验:打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度;

18! |: O. ?  A3 ~! f6 E: Q
用万用表测量各个强弱电是否畅通;

19
: e& I- f5 F# J% B: ?* k. c下水情况:向各个下水处灌水;

206 n: Q6 C5 u3 N* Z; T' ]4 j& w0 b8 l4 l
地面下水情况:在厕卫放水,浅浅就行,然后约好楼下的业主24小时后查看其家厕卫的天花板;

21
( D+ J. Q! a3 f! Y# p卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网;

220 D; S9 O: u! e/ f; y# N- W
应在吊顶下留通风口。

23
5 ]9 h! Z# l4 ?+ T& ?7 z" a" C暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉;

24" Q4 K6 V- e4 S( X% p/ x1 ~
用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油;

25
: d0 a9 E6 o- _9 S2 o五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全;

265 H& C) n( f  v, E
开关箱内的各分路开关应有明显的标示;

271 t9 @8 _5 D3 D) p% D# J0 }
检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进的现象;检查弱点插座数目;检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

装修前准备:
, u4 z( e% z6 D; V6 s首先确定你的经济预算,你打算花多少钱装修?你可以把这笔预算分别分为

1, a* [4 C* r. Y
支付装修队/设计师的费用5 u, ~" z4 `5 Y% `% p: z

2
* d, P0 m7 y9 i# [9 [3 c
购买主材(墙漆、厨卫瓷砖、厨柜、卫浴洁具、地板等)

3
6 P8 M& c4 e& U7 _8 M5 h3 M0 u" y
添置或更新家具(现有家具筛选一下看还能不能用)

4& h, x* Z2 W5 _1 b) }
窗帘布艺等软装饰

如何选择合格的设计师:

1. N5 a' n  [8 {, Y5 L, z
合格的室内设计师应具备的技能:

1)
8 z0 h$ n- U  T8 L. @$ p
良好的美术表达能力;

2)
& F( I& x& `. M' j! U  |
良好的电脑操作能力;

3)
1 |  q7 u0 o2 R5 @' i" a( o2 W2 v5 _
良好的室内设计基础;

4), B  |9 @& i" \
良好的室内设计理论;

5), m2 z, U2 I  A
良好的相关学科基础;

6)
) G* J% C# Y+ I6 ?/ r5 a/ D' p
良好的工程施工基础;

20 W4 Q$ X5 u7 o3 |. t1 i# u
如何知道设计师是否合格:

1)
' h8 G: {3 p2 W' d: f6 f& H3 D
听。专业的室内设计师,言之有据,对问题的看法,绝对不信口开河,这是一种成熟的做法。而且,专业的设计师极少会使用天花乱坠的形容词;

2), a/ w. Q) s" y! V3 t
看。专业的室内设计师,必定拥有一手基本功。

3)9 Y+ X% }. A& @8 z
验。专业的室内设计师,自然会拥有─些学历证书等证件,其中最主要的是环境艺术设计专业或者建筑设计专业的。

39 ^, M2 W; w: `9 P3 ]8 a9 Q, u
如何用好设计师:

1); T3 V2 j5 y! v$ Q2 v# e9 n) t) f
把您的想法告诉设计师;

2)+ t( {# m$ i) |
不要过分地给设计师设置构思的限制;

3)
. U5 Y% b% P' V
聆听设计师的方案介绍,充分理解设计师的设计思想;

4)
+ C5 U8 t" C! M$ n( R
当您有想法时,如果设计师持反对意见,您应再三考虑其意见,这不等于您听命于设计师,而是对您自己物业的慎重态度。

如何看设计图:

16 a8 t9 f9 o2 A7 q( s* i
看图面大的配色是否顺眼;

2; h: W8 e0 r2 `; Q
看真实度;

33 T6 T0 M9 |9 R" B. o) c+ U% d
看设计是否满足自己的需要;

4" _  k% d$ q- A+ q
设计是否有创意;

57 ^4 l' f3 C% p' z4 \% d
是否对现有的环境有改进之处;

6
! ?$ F& J* j4 D) b- n是否符合现实。

如何洽谈工程预算:3 G7 t- v5 C; I# D
工程预算是装修工程中的一个非常关键的环节,那么如何去做一份适合自己的工程预算呢?
) R" z1 r' D6 {1 m* F% a2 W7 X一人工程的预算究竟需要多少钱,在一个相对的地区,存在着一个市场价格,俗称行价,它是一个平均水平的报价。
, `/ s8 N; O7 @/ `$ }: x$ y" W1.
市场价格的影响因素:* M' n2 w) W$ E
地域的影响、物价的影响、竞争的影响。
6 ]$ f$ Z! O0 V" T+ z0 a2.
公司报价的影响因素:9 r: A7 i) I9 Q% F
在同一个地区,不同公司的报价也会有差异,这里面存在着几个方面的影响因素:" i) F. g* f; g% R- B* w
工程质量、设计质量、场地成本、广告开支、管理费用。

; O" c2 g8 m3 M% q) ^, p
如何签订装修合同:
# N; u3 ~* W" T) Y: O/ k装修合同是装修工程中最主要的法律文件。当所有的设计和工程预算都谈妥后,签订装修合同是装修开工前必须履行的一道手续。

1.
3 b, I: I$ O' ^* m# J3 c# Y
装修合同的构成:

工程主体、工程项目、工程工期、付款方式、工程责任、双方签章。

2.9 a" w7 O; f& k" [
合同中常用字眼的使用方法和注意事项

签订装修合同时,能做出规定的内容和项目一定要详细写明。

项目(应指定样品)、单位(米、平方米等)、数量(损耗量、工程量)、备注(一些工艺、做法应标明)、违约(应注明违约金)、管理费用(应详细注明)、税金(明确承担者)、签章(除非对方是正规装修公司的法人代表,否则最好要求对方注明签字人的身份证号码)

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