有楼盘高喊跌破成本价销售杭州房价见底了？

煎饼 · 发表于 2011-12-1 13:05:07

谈及楼盘价格频频低开的动机，一些开发商表示，现在开出成本价倒不是说真的马上活不下去了，但是市场情况如此恶劣，确保资金尽快回笼很有必要。

跌破成本价销售会延续吗？本报记者梁臻摄

这样的促销广告已是到处可见。新华社发

　　开发商大喊：亏本卖房
　　声称已跌到地下室的杭州房价这回真见底了吗？
　　随着楼市调控持续进行，房价下跌的态势短期内还没有反转的迹象。房价跌到多少才算到底？如今看来房价只有更低没有最低，杭州楼市已有多个楼盘接近或者跌破成本价。这是一个阶段的结束还是另一个阶段的开始？答案或许只有时间才能告知。
　　华元高喊亏本销售
　　11月中旬，华元房产的一项举动震撼杭城楼市：旗下7个楼盘全线降价，并向购房者承诺“降价补偿”。对于降价之后的价格，华元房产相关负责人称，其中有两个楼盘已经跌破成本价。
　　这7个楼盘的价格折扣分别为：丁桥邻里人家商铺7.5折、领骏世界7.7折、玉榕庄排屋7.8折、美林公馆90平方米精装公寓8折、天鹅堡8.5折、蒙卡岸8.3折、爱丁郡8.3折。“涨了，赚市场的钱；跌了，赚开发商的钱。”这是华元房产为“降价补偿”作出的通俗解释，因而也称之为“购房双保险计划”。
　　其中跌破成本价的是玉榕庄排屋和美林公馆90平方米精装公寓，折后价格分别为14000元/平方米和16000元/平方米。随后，美林公馆以“低破成本价格”作为卖点，在多家媒体上高调宣传。记者了解到，尽管今年杭州楼市最近几个月降价潮此起彼伏，但是像美林公馆这样公开承认并高调宣传跌破成本价的，还是首个。
　　成本清单揭示真相
　　美林公馆90平方米精装公寓现在卖16000元/平方米，那么这个楼盘的开发成本是多少？在网上，有关美林公馆的开发成本清单不胫而走。
　　前期(指土地成本及规费)的造价约8500元/平方米，工程(指建安、设施设备)的造价约6000元/平方米，财务(指利息、税金)的造价3000元/平方米以上，设计、营销、管理费合计的造价1000元/平方米以上。以此计算，美林公馆的开发成本在18500元/平方米以上。而这还只是毛坯，加上精装修的话成本显然会突破20000元/平方米。
　　如果成本在20000元/平方米以上，那就意味着美林公馆每平方米至少要亏4000元。不过也有人认为美林公馆的这份成本清单有些水分，比如6000元/平方米的工程造价明显偏高。记者对照此前钱塘帝景公布的成本清单，美林公馆的前期和工程费用占比确实偏高，但财务(利息、税金)成本占比却偏低。
　　“这份成本清单并非网友推测，数据是我们提供的。”华元房产策划总监张安娜向记者解释前期和工程造价偏高的原因：美林公馆以排屋为主，在桩基工程部分采用了较为高端的钻孔桩和沉管桩；此外整个小区是全地下室开挖，地下室层高达到4.2到5米，地下室开挖的成本很高。而且美林公馆地上地下总建筑面积有11万平方米，但实际地上可售部分却只有7万平方米，折算以后的单位造价就大大提高了。
　　“对照成本，美林公馆90平方精装公寓亏了不少。不过美林公馆还有排屋项目，排屋上能赚回来。”张安娜对美林公馆亏本销售并不担忧，并告诉记者美林公馆已经积累了100多名意向客户。
　　品牌楼盘也难幸免
　　现在纷纷以逼近成本价销售的楼盘越来越多，其中不乏品质和品牌都不错的房子。
　　聚集了众多高端品质楼盘的申花板块是在楼市中认同度还比较高的区块，而作为申花板块的唯一一个全盘精装修项目，赛丽绿城慧园11月27日的首开价格也引发了不少购房者的关注。
　　慧园项目这次推出的是南边邻近丰潭路的2号楼，共130套精装房源，两梯两户，户型为中间套89平方米和边套148平方米，折前均价为28880元/平方米，一次性付款可享受95折优惠，按揭付款可享受97折优惠。直接签约的客户还可以同时选购车位。一次性付款的折后均价约在27000元/平方米左右，按揭折后均价约在28000元/平方米左右。
　　绿城的精装品质，申花的核心地段，城西繁华的商圈……诸多光环使得慧园的价格在申花有着举足轻重的影响。在开盘之前，曾一度传言慧园的价格可能会在3万元/平方米以上，虽然看似比周边楼盘贵，但剔除5000元/平方米左右的精装标准，也似乎已经“到底”了。
　　赛丽控股董事长夏赛丽亲口证实：“我们这个楼盘算下来每平方米成本差不多都要27000元左右了，这次开出的价格绝对是回馈客户的价格。”她还表示，目前楼市整体的市场情况不好，但很多老客户关注他们这个楼盘也已经很久了，即使行情不好，他们也要推出部分房源。
　　另外，夏赛丽坦言，在开盘前，有的朋友建议直接把房子改造成毛坯来卖，这样价格还可以继续走低，可能卖得更快。但她觉得应该保证原来的品质水准。
　　亏本现象还会延续
　　近期杭州还有多个价格低开楼盘，龙湖香醍溪岸就是其中之一。这个楼盘被坊间流传仅以成本价销售，首推1、12号楼，主力户型为86、87平方米，开发商打出“分红杭州”的口号，希望公寓也能“日光”。“香醍溪岸”于11月23日推出210套房源，绝大部分折后价格在5900元/平方米，折后总价约50万元，活动仅限两天。
　　龙湖香醍溪岸这样的定价，对于市场的冲击力无疑是巨大的。立刻有网友出来算成本：“楼面地价约2153元/平方米，再加上建安成本、税费成本及财务成本和最基础的营销费用，那么即将推出的这200套高层房源可以说是亏本入市。”不过，龙湖方面的相关负责人则表示：“成本还是没有破的，但是利润确实已经很低了。”
　　最近推出的这几个新楼盘比较受关注。其实一些在售的打折楼盘，同样也已接近成本价。桥西某品牌楼盘销售部相关负责人透露：“我们有一幢房子的价格真的已经破成本了，原来说是地板价，现在可以说是地下室的价格。”
　　而在更早前，下沙的保利湾天地以6999元/平方米的起价入市，也引起了市场一片唏嘘声。这个精装LOFT楼盘，即便只计算建筑和精装成本，也已接近售价。不过开发商曾表示，湾天地之所以能开出这样的价格，很大程度上是因为地价已经摊到住宅项目上去了，土地相当于是零成本，这样一来价格调整的空间就很大了。同样在下沙的宝龙广场，首批推出的房源据说价格也已接近楼面价。一些业内人士为宝龙广场算过一笔账，称其已经跌破成本，但开发商并未承认跌破成本一说。即便宝龙广场不会跌破成本，其利润也已微乎其微。
　　谈及楼盘价格频频低开的动机，一些开发商表示，现在开出成本价倒不是说真的马上活不下去了，但是市场情况如此恶劣，确保资金尽快回笼很有必要。
　　亏本销售传达了什么样的信号？亏本销售对楼市的现实意义又是什么？围绕这一问题，业内人士和相关专家发表了各自观点。
　　亏本销售不是噱头
　　开发商亏本销售，这在前几年匪夷所思。不过业内专家认为，今年楼市涌现的亏本销售现象，不再是房企的营销噱头，而是一种符合经济逻辑的市场行为。
　　“近期低开或者降价的一些楼盘，确实已经逼近或者跌破成本价。”双赢机构总经理章惠芳认为，房企的如此举动其实是完全可以理解的，如果连生存都成为一个严重问题的话，利润的重要性就会降到其次。从表面上看亏本销售确实是牺牲了利润，但是可以提高销量，在短期内为房企增加现金流。钱以后可以慢慢赚，但此时此刻最迫切的就是保证资金链的安全，这就是房企亏本销售的初衷。
　　“当然亏本销售不应该也不可能成为一种常态，任何行业都是如此，房地产业也不例外。目前的亏本销售，只是一种暂时现象。”章惠芳说，从一个行业的长期发展来看，企业肯定要实现利润，亏本销售只是权宜之计。当前的亏本销售现象更容易发生在一些较大规模的房企身上，因为这样的房企需要更多的现金流来保证企业正常运转。同时，这样的房企旗下拥有多个楼盘，可以采取这样的策略：一部分楼盘亏本销售，另一部分楼盘保持适当利润，或者说前期销售利润较为可观，后期销售时适当牺牲一点利润。换言之，即便单个项目单批房源是在亏本销售，但是算总账的话还是有适当利润的。
　　“定价权虽然掌握在房企手上，但是最终是什么价格，由市场说了算。”章惠芳认为，一些对现金流渴求的房企，为什么会给出接近或者低于成本的价格，这是对市场经过多轮试探而逐步形成的。房价并不是从先前较高利润一下子降到现在的成本价甚至低于成本价，而是对市场不断试探的结果，最终确认这样的价格能够为当前的市场接受。一个十分简单的道理，价格定高了，销量上不去，增加现金流的既定目标无法实现。也就是说，当前的价格并非房企一厢情愿，而是多种因素多轮角力共同形成的。
　　市场释放底部信号
　　楼市涌现亏本销售现象，是否就是楼市见底信号？对此，章惠芳认为目前还不能说已经完全见底，但是已经算是一个相对底部。
　　“说现在就是底部还为时尚早。如果是底部的话，市场就会出现企稳回升，但这种迹象目前还看不到。当然亏本销售确实也传达了一个明显信号，那就是现在已经接近底部，或者说是一个相对底部。”章惠芳说，亏本销售表明市场已经进入到了一个相对底部。真正的底部，只有回过头来看才能作出最终结论。
　　章惠芳告诉记者，其实2008年下半年杭州楼市也曾出现过短暂的亏本销售现象。“现在与当年的情景有一些本质上的区别。那时候金融危机来了，很多房企开始恐慌，抛售就成了一种本能反应，因为大家似乎都看不到希望。现在的最大问题是供过于求，一方面是供应量不断增加，另一方面却是购房需求被抑制。大家都知道一旦‘限购’政策取消，需求就会反弹，所以说希望还在。”章惠芳认为，此时的亏本销售相比2008年，更多的是一种“过冬”的策略。当然房企作出这样的举动时，也比2008年更有经验。
　　也有一些专家分析认为，这些推出低折扣特价房的开发商，基本上可归结为三个原因：第一，个别大盘的一种促销行为，由于盘子较大，销售时间拉得较长，去年可以卖高价的房子，在今年出现滞销的情况下，开发商为了再次吸引买房者的眼球；第二，回款有压力，在资金出现短缺的情况下，需要消化手里的房子；第三，所剩的房源不多了，为了清盘，将现存的房子处理掉。
　　成本价能否支撑房价
　　不论是跌破成本价，还是逼近成本价，一个楼盘的开发成本对于楼市的房价而言到底意味着什么？在决定房价的因素中，需求和成本的作用到底哪个更大些？
　　“这个很难一概而论。”某品牌公司负责人认为，“有没有到底线，每个楼盘、每个公司的情况应该是不一样的，就从公司来说，目前的资金实力不同，当然影响到楼盘售价的底线也不同。”
　　很多业内人士在分析房价时，更偏向关注楼盘的成本，尤其是土地成本。
　　但开发成本跌破，会否成为房价阶段性支撑点？
　　从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的，成本不一样，在自由竞争的状态下，6折、5折也不是没有可能。一位开发商表示，折扣的多少并不就是单纯地代表楼市的底线。现在市场上虽然观望的情绪非常浓厚，但是多是持币待购，刚性需求还是存在的。
　　在这位开发商看来，对于高档房产，楼市打折波动造成的影响可能相对较小，而对于普通的中小型住宅，等着购买结婚、入住的急迫需求是很明显的，如果折扣达到一定程度，购房者还是会下单，成交量就会释放。
　　另外，单个楼盘的成本是不能作为楼市支撑的，但是楼市普遍的成本，应该会形成一个相对坚挺的阶段性支撑。”某开发商分析说，目前市场上除了闲林等个别近郊区域的楼盘，协议出让的土地比较集中外，大部分土地都是招拍挂拿到，随着那些“超低”成本的楼盘基本消化之后，以目前普遍的土地价格，楼盘打完7-8折后，基本上都已逼近成本。
　　当然，也不排除少数的房企因为自身的原因或者是楼盘的地段、品质问题，出现更低折扣的抛售。
　　-记者手记
　　有市场就有盈亏，这是商品经济的普遍法则，也是商品经济中的主体进行优胜劣汰“内循环”的一种形式。可是，一旦亏本销售现象降临楼市，很多人还是会一时难以理解，因为就在不久前楼市还曾是那样的辉煌。
　　既然承认房子是一种商品，就必须遵守商品经济的法则。这么些年来，房价几乎只涨不跌，这是中国楼市在特定发展时期的特殊现象。而今也有房企放下尊严，甩开膀子亏本吆喝了，不必惊愕，这其实是楼市的理性回归。只涨不跌，其实就是风险和泡沫在不断累积。亏本销售，也该轮到房企了。
　　如何来认识楼市亏本销售，这是一个大命题。记得还在上半年，有人曾经讨论房价，认为价格底部是房子的开发成本。降到了成本价，就意味着房企已经没有了利润。现在看来，跌破成本价才算到底。在尊严和面包面前，房企还是理性地选择了后者。建立在这样的一种逻辑之上，亏本销售将会成为楼市较为普遍的现象。而这也预示着房地产业将会掀起新一轮洗牌。熬不过冬天就退出，晒到了春光就前行，市场竞争就是如此残酷。或许我们该把心态放平一些，把房地产业和其他行业平等对待，那么亏本销售、洗牌就再也正常不过了。从这个意义上说，亏本销售是房地产行业走向健康的一个重要指标。
　　还必须正确看待“亏本价”。并不是所有的“亏本价”，都值得购房者买入。关键要看这个价格与其居住价值或是投资价值相比，是高了还是低了。楼盘的开发成本中，有一块是刚性的，那就是地价。相近的两个地块，由于拿地时间不同可能差价很大，地价高的楼盘哪怕是亏本销售了，价格也完全有可能比地价低的楼盘高出不少。很难断言“亏本价”就一定合理，一定便宜，更不能作为购房的唯一标准。
　　记者余丽蒋敏华